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趋势剧透 | 未来资管的IT支撑与数据价值资产

2019-11-06 09:45作者：comin中国

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时间飞快，转眼间年底又到了。在即将过去的一年里，相信许多企业在取得业绩上飞速增长的同时，IT建设的步伐也没有停下。而在即将到来的新一年里，又有哪些科技手段可能会潜移默化地影响着我们的工作和生活呢？那么，今天我们就一起来看看商业地产领域的一些IT动向和展望吧。

2019年商业地产IT投资回顾

在这一年里，实体经济增速减缓，中美贸易战几度剑拔弩张。由于外部经济环境的风险加剧，许多企业在IT投资上也一定程度趋于谨慎。部分中小规模的商业地产项目由于开业延迟等原因，系统采购也有所搁置；加之市场上一些SaaS产品的活跃，规模较小的单体项目在采购成交价格上有所下滑。但从总量上讲，整个市场基本还是处于一个相对平稳的增长趋势，IT投资的重点主要集中在以下几个方面：

核心商管系统升级替换仍是主要关注点

商管系统作为企业管理的必须品，在今天已经十分普及。然而，随着商业地产企业集团化管理及精细化运营要求的提高，加上企业原有系统的功能不足，使得商管系统依然成为市场中IT投资的重点。在过去一年里，许多知名企业都进行了商管系统的升级替换，如：世茂、福星惠誉等等，恒大、保利等头部企业也进行过系统替换的评估考察。此外，一些集团型企业也在进一步推进其下属项目的系统统一，如：越秀推动了其基金板块系统替换掉非基金板块系统的步伐、金地将其集团商管ERP推广到全国各地的项目等等。

移动互联网及聚合支付技术推广应用

移动互联网技术日趋普及，企业在IT建设中也越来越重视移动技术的应用。在这一年里，许多企业都在发力应用移动互联网的手段来加强客户管理。为此，租户平台成为许多企业建设的热点，银泰、碧桂园、怡丰城等知名企业都在推动建设。租户平台建设的功能范围主要包括了：营业额上报、对账缴费、报事报修、公共资源预订等业务场景，有些企业还将应用范畴延伸到招租环节，比如：时代、上实等。此外，伴随租户网络入口的建立，许多企业也开始与银行或第三方支付机构开展合作，引入聚合支付手段来实现在线缴费。

数字化能力的进一步尝试和探索

近几年来，数字化已经成为全球科技应用的新趋势，在商业地产领域也不例外。许多物联网的东西已经成为了新建项目的标配，存量项目也不乏进行改造的例子；在购物中心里，新零售的尝试仍在继续，阿里、腾讯等巨头也积极参与到这一领域，与许多头部企业展开了合作尝试；一些企业还在尝试通过互联网大数据的手段来辅助进行竞调、租赁决策和客户评估，比如：碧桂园、越秀等。当然，数字化手段如何变现、如何产生应有的投资回报，这仍是许多企业在思考和探索的问题。

商业地产信息化建设的总体框架规划

在信息化建设的道路上，有人继续在打地基，有人大张旗鼓地展开新尝试。那么，商业地产的信息化究竟要建设成怎样一个情况才算是能对业务起到有效的支撑呢？

其实，信息化不像买东西，它并不是一件一蹴而就的事情，而是一个螺旋式提升的过程。信息化建设的过程，是回归到企业业务的特征所进行的设计，并结合业务的发展变化逐渐调整变化的一个体系。即：立足于业务运作的基础设计整个信息系统的建设框架，然后持续去评估分析其中每个板块的建设完成程度、应用情况、迭代需求，进而指导企业信息化工作的进一步开展。

当然，这一建设框架也是会随着企业业务的发展变化、科技手段的创新等因素逐渐有所迭代的。但这一框架一般情况下还是具有相对的稳定性和行业共性的，往往可以用作于一定时期内企业进行信息化建设的指导。

商业地产的总体信息化框架，脱离不了以下三个方面：支撑业务的管理功能、满足数据协同的体系、保障楼宇及企业管理的基础设施。由此展开，根据不同的商业地产业态，就将会配套不同的系统建设内容。

比如：在业务管理功能方面，一般都会考虑招商租赁、物业管理、财务管理等的系统支持；购物中心还会考虑POS系统、会员营销等配套；产业园区还会考虑企业服务等内容；站在资管视角则要考虑投资回报测算、中期分析等问题。再比如：在数据协同的体系上，一般会考虑租户平台、销售采集、客流采集等方面的系统建设。还有，在基础设施方面除了传统的机房、网络外还会考虑各种物联网的技术应用等等。

图1：商业地产信息化建设的框架设计参考

2020年商业地产IT建设方向展望

在即将过去的这一年里，外部竞争环境进一步加剧，写字楼空置率提升、零售商业业绩下滑；增量开发的速度有所放缓，资管的理念更加深入人心；多业态发展的趋势愈发明显，许多企业在产办、文旅等方面发力，并不断寻求运营模式上的创新。在这样的趋势下，未来的IT建设必然也需要思考如何在资管目标落地、精细化管理及创新性发展等方面予以支撑。

※ 从资管视角出发，完善收支体系的信息化支持 ※

存量时代的逐渐到来，使得许多企业不得不开始改变以往靠增量养存量的思维。当大家开始认真思考存量不动产怎么赚钱的时候，投资回报、资产价值、NOI等等这些资管的理念就开始被关注企业。

简单来说，存量不动产要实现投资回报就需要资产价值的提升和健康的现金流，那么影响NOI的一切收支都会是重要的管理因素。传统的商管系统往往业务与财务脱节，缺乏对接资管目标的相应口径，更不用说把资管目标分解到预算上加以业务管控了。

这一现状必然会推动企业未来信息系统的改造完善。从收支的全面视角，到打通投资测算与退出分析，这些都将是企业信息系统进一步建设的内容。比如：越秀、金地、嘉豪等企业都已经开始在关注影响NOI的支出体系，以期建立起一个全面的大资管平台。

※ 精细化的运营支持，提升数据辅助决策的能力 ※

许多企业都花费了大量的人力物力去记录和收集各种数据，从开始做信息化到今天也累积了不少经营数据。然而，很多企业却往往陷入了为收集数据而收集数据的怪圈，实际业务开展过程中对数据的应用依然非常肤浅——数据归数据、决策凭感觉的现象并不罕见。

图2: 企业数据分析现状调查

随着市场竞争的加剧，企业精细化运营要求不断提高，依靠数据辅助决策部署逐渐成为了必然趋势。不久前，印力上海就对外展示了其数字化运营上的一些尝试；许多企业也都在规划进一步完善经营分析系统的建设，比如：金地、世茂等。

※ 对新科技手段的应用趋于关注价值转换 ※

由于外部经济环境的影响，不少企业在引入一些新的科技手段时会更加的理性和务实。许多企业会关注该项投资可以预期带来的价值转换，而非盲目追求技术创新。例如：过去一段备受吹捧的双中台、微服务等技术，由于在一些企业的实际推行中并没有产生理想的效果，使得对这一类投资会变得更加谨慎客观；购物中心在新零售相关的尝试也更加关注实际的投资收益。

一些受到关注的新应用方向

围绕着资管目标驱动、精细化运营和科技价值转换的IT建设方向，许多企业在不断巩固现有业务管理支撑的基础上，仍将会在一些新的领域进行尝试，以期借助科技辅助降本增收，进而实现资产价值提升。那么，我们就再来分享商业地产中正在关注和尝试的几个新的应用吧。

聚合支付及电子发票

随着租户平台在商业地产中应用的深入，聚合支付的手段会越来越普及。许多企业都会开始基于此将租金收缴的手段线上化，减少线下收缴的难度，包括时代、奥园等企业都在大力推进这方面的应用。与此同时，线上开票申请与电子发票也逐步被加以应用。

图3：从支付到开票的线上处理

写字楼会员平台

传统会员管理立足于零售业，在写字楼领域鲜有应用，白白浪费了有着天然稳定性的优质客群流量。而随着写字楼市场竞争的加剧，许多企业开始关注通过楼宇客户的粘性与服务，以期维持客户的稳定性，并创造更多的附加价值。为此，像越秀等一些企业开始借助技术手段来推动其B+C的会员管理体系的建设。

图4：写字楼会员平台的应用示例

市调踩盘

市场竞争日益激烈，许多企业越来越关注与外部竞品的对标。为了更好地获取外部数据辅助经营决策，不少企业对其运营团队都提出了竞品考察的要求。然而过往的竞调往往仅凭个人的喜好获取信息，且只形成了个人的know-how而并没有转化为企业的资产。为此，碧桂园、奥园等一些企业开始考虑通过市调踩盘工具来固化这些信息的采集，以弥补直接使用互联网数据的不足。

图5：碧桂园踩盘工具的尝试

基于租户数据的风控

由于外部商业环境带来的挑战，与租户合作的风险也相比以前有所增加。租户经营问题、法律纠纷、金融失信等等，都可能会造成了商业地产企业在开展租赁业务过程的一些潜在风险。如果不能及时发现并加以防范，很可能会因欠租、逃租等问题造成不可弥补的损失。为此，一些企业开始思考如何应用租户数据来进行风控，比如越秀就考虑结合租户财报分析来进行承租能力风控。

图6：百思租户画像的风控体系

围绕商业地产领域的IT应用方向和内容还有很多，在科技不断发展的今天，善用技术一定会企业带来更多的收益。虽然，外部的市场环境仍很严峻，但IT技术作为企业业务管理的支撑，正是给企业提升竞争优势的重要赋能手段。作为存量资产的管理者，需要理性、科学地借助IT技术来辅助降本增效并为企业创收提供便利，从而为资产投资收益的实现保驾护航。