2019年受中美贸易战、国际经济下行及房地产持续调控等诸多因素的影响；2020年受疫情的重创打击，一线城市写字楼市场由持续多年的上升周期开始进入到调整周期，空置率上升、成本剧增、需求锐减。面对如此“困境”，该如何破局？
来自国际设施管理协会北京分会副主席张明洁先生、知行晓政创始人兼CEO蔡家伟先生、58集团行政基建采购部副总裁陈惠聪女士、CBRE华北区顾问及交易服务办公楼/租户部主管张冀苏先生、高通亚太地区地产管理部门高级总监Linlin Ma女士，以主题对话的形式切实分析了未来租户空间需求发展趋势，以找出应对困境的适用办法。
（从左到右 依次为张明洁先生、蔡家伟先生、陈惠聪女士、张冀苏先生、Linlin Ma女士）
关于什么样的企业类型适合什么样的办公产品的定位问题，主要问题还是要了解用户需求，还有对于用户的需求进行相应的对标，把自己适应于客户的产品提供给他，他才能有可能光顾你的产品。这个过程中最终还是要把人性化的体验，把用户的需求，把这个对标进行相应的梳理，才有可能找到合适的市场定位。
刚谈到不同的企业会有不同的需求定位，其实同一个企业也会有不同的需求定位。在我们公司一共有2.2万多名员工，我的客服中心建在天津，买了特别旧的厂房，改造成了一个年轻人喜欢的职场，那里有食堂和宿舍。客服基本上女孩子多，工资很低，我们给予了宿舍给她们，减轻她们的生活压力，还有很大的操场可以打球，可以玩儿。这是我们的岗位需求。同时金融部门是要面子的，办公地就要选择高大上的地方，这是我们同一个企业不同的需求。
还有我们销售团队，电销团队，全国有1.6万名电销人员，北京分公司是不能和总部在一起的，因为文化不太一样。北京分公司是二万平米，得租大概十几层，如果是十几层的楼，CBD的高楼对我们来讲，租赁以及购物成本很高。
高通亚太地区地产管理部高级总监LinlinMa女士：
现在不光是高科技产业对写字楼有需求。我相信大家一定很熟悉自己日常生活，你对网络的需求，对通信的需求已经和10年前完全不一样了。写字楼很多的时候在硬件上选址非常困难。所以我们的研发的实验室，设在什么地方真的是令人头疼的一件事。
对于我们来说，最核心的，一个是电，一个是空调，一个是其它的硬件承重。电和空调两个方面的需求问题，就让很多写字楼无法满足，网络虽然可以从大的数据中心调，但是楼宇的硬件，电和空调没有办法进行满足。实验室全部都是24小时供空调的，电量如果不够，实验是根本开不起来。
所以，未来在设计写字楼方面一定要考虑所有行业对通信的依赖性和智能的依赖性，一定要加到楼宇的硬件设计里面去，否则有些楼看着挺光鲜亮丽的，但实用性不高。真正的进去后和经过几年后的使用，就会觉得很老，香港的写字楼三五十年不会觉得老，三五十年的写字楼和中国七八年甚至五六年的楼比，看不出太大的区别。为什么？本身建造商在设计的时候，他认为是百年行业。
第二点，写字楼的日常维护是非常重要的，写字楼的材质用的好，后期的维护跟不上也不行，很多楼新的时候很好，过不了几年就完蛋了。以后大家不光是对自己的办公环境非常关注，企业会对整体的环境，以及对整体的楼宇也非常关注。进这个楼，进这个小区，我会觉得我自己很骄傲，我在这样的一个办公区工作，而不是进去以后乱七八糟。
我的观点一直是：什么样的公司适合什么样的办公环境，这一定是铁的规律。从这点来看，一个公司要想把员工留住，要想把公司的文化提升上去，安全环境人性化都是非常重要的因素，我们也是很重视智能、文化、人性、健康等，都是核心的东西。现在80后、90后和以前还是有很大的不同，他对办公环境的需要不一样的。根据公司的人员和公司的业务性质来定位到底适合什么样的写字楼，适合什么样的办公环境。虽然不可能照顾每个员工的个体性，但要根据你公司的需求做到一些，让员工觉得在这儿办公还是很愿意的。
在写字楼的开发端，我们叫存量地产时代，主要考虑资管，包括运营端的很多精细化的服务，这个情况下，实际有些硬性条件，反而变成制约条件。这可能是大家在开发端没有精细化运营的结果导致的。目前的产品可能不适应于有些企业的办公需求，针对刚才说的空调也好，还有承重，有很多的机房或数据中心都是作为制约条件，希望开发商端进行经济化的考量，最终目的不是把所有楼层都定性的找到对标企业，按高标准进行营造，而是进行需求满足多样性去定位。
多样性的意思是说至少有需求的企业时，有相应的硬性条件满足它。之前我参观过一些超甲型楼宇，他们在不同的楼层配置上有不同的预留，预留的条件就是给精准的客户进行企业的租赁需求。
不同企业目前办公最主要的痛点在哪？
在哪做更新改造是最有利的解决手段？
第二，在于服务的响应速度。出问题是难免的，对于运营来说如何能够第一时间响应，这个是很给租户安全感的一件事情；
第三，是细节服务。之前做过一些调研的统计，有四个方面是我们看到对于写字楼的租户或里面的员工来说，最大的痛点，分别是：
1）卫生间：这是很细节的部分，卫生间的干净整洁程度，是否有异味等等；2）电梯：电梯的等待时长，是不是足够宽敞，是不是足够容纳多的人员等等，这也是关系到每个人的日常体验的部分；3）写字楼大堂的前台接待：服务体验也是影响访客或在内部办公的员工的感受；4）大堂的体验区：是否有等待的区域，以及一些小的洽谈区域。这四个部分统计下来是员工和租户吐糟点关注最多的部分，都是细节方面。提到的机房，以前在外企，每次去租房子的时候，机房要24小时的空调。这个需求，现在有些写字楼已经意识到。你的楼不是每一层是高配的，但是你一定要有解决方案，而且是要主动问你们要机房吗？如果要机房，我的解决方案又是什么。
同时，在租赁谈判中有个条款叫恢复装修条款，真的值得商榷。在写字楼要退租的时候是否要恢复到毛坯房的状态，这是不是对资源的极大浪费呢？进来装修的时候，把所有的空调都弄好，走的时候还要把它全拆了。最痛苦的不是说我来恢复它，而是验收的标准一定会滋生腐败。
因为他说恢复原状，这不是所有人可见的标准，什么叫恢复原状？在每个人心中都有不同的标准，就看要不要给钱，如果他不给你签退租函，同意你退租，你就要不停的付房租。有恢复装修原状这个条款可以接受，但是一定要说沟通好什么是原状，什么是可以接受。如果有个大家认同的标准，在租房的时候写清楚，这是能接受的。
高通亚太地区地产管理部高级总监LinlinMa女士：
恢复原状这个事在亚洲真的基本所有的地方都要求，像香港和台湾是更加，越南也是一样，日本更是，基本是不会妥协的，所有的租户都是这样。在中国已经有案例在实践，它是市场的业主的统一做法，给你数清楚，多少个空调出口，会写的非常的详细，走的时候就恢复到这样。但是有一点，双方可以探讨的，我已经比原来增加了很多东西，这部分还要恢复吗？刚开始的时候是个很烂的门，我换了一个很好的门，走的时候要拆掉吗？这个是可以探讨的，业主很聪明，有的东西留下来之后，可能更吸引下一个客户。
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