中国运营建筑管理最佳实践项目品评——深圳达实大厦

2021-11-24 09:52

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2021年COMIN中国

建筑运营管理最佳实践项目品评

2021年7月28-29日，COMIN中国2021年度行业年会暨商业地产资产管理最佳实践论坛圆满结束。

来自北上广深以及10多个1.5线城市600多商务楼宇运营管理、资产管理专业人士参加了COMIN中国行业年会；同时，在线直播观看人次实录共计15.8万次，他们一起聆听了来自北京、上海、广州、深圳等地30多位知名行业领袖以及专业人士在变局下对行业的思考以及最佳实践经验分享。

深圳达实大厦

COMIN中国2021年度运营管理最佳实践奖（智慧建筑）

她作为深圳一个面积不超过 10 万平米的 200 米超高层单体建筑，在深圳市场最严峻的时候进入市场，却因为节能、绿色、智慧、温暖、光明的理念吸引了一批优质租户，在短短一年时间以高于周边同类型楼宇租金价格实现满租。

她不仅仅是行业智慧楼宇的典范之作，更在运营管理上以用心、高效、务实、创新的服务质量为租户营造一个温暖的办公空间。她就是COMIN 中国2021年度运营管理最佳实践奖（智慧建筑）获得者深圳达实大厦。

一，绿色智能建筑

达实大厦的建设和运营采用了多项绿色及智能建筑技术，如达实智能自主研发的Indas IBMS物联网平台等，实现了楼宇智慧化的同时，先后获得美国LEED绿色建筑铂金级认证、中国绿色建筑三星级认证和深圳市绿色建筑铂金级认证。

二，设计理念与定位

深圳达实大厦全景

达实智能是基于自主核心产品和技术的智慧建筑整体解决方案服务商(上市公司)，所开发的产品包括智能终端、节能控制系统、管控平台三大类，涉及消费、停车、建筑能源管理等方面，依托国家博士后科研工作站，主持起草了6项国家标准，拥有174项发明专利、130项实用新型专利和157项软件著作权。从达实智能自身出发，对达实大厦有三个重要的功能定位：

一，计划将本公司的全国服务运营中心置于大厦之内，该中心为公司全国范围的智慧建筑、智慧交通、智慧医疗等业务提供后台支撑。

二，作为研发中心，将大厦本身作为一个研发对象，不断进行技术的更新迭代。

三，作为真实的技术展示平台。公司此前已完成诸多客户楼宇的智能化建设，但均是作为服务商对业主单位或设计院意图的落实。达实智能也希望通过自主建设一个项目，充分体现自身的绿色智慧理念及水准，不仅可以起到向市场推广技术的作用，也可以作为智慧城市和绿色建筑科普教育基地向公众开放，体现社会价值。

三，领先行业的节能技术

为最大限度实现节能，幕墙维护结构采用三银Low-E超白玻璃;空调主机选用磁悬浮无油变频冷水机组、末端均使用直流无刷电机驱动，控制系统采用达实自主研发的EMC007系统，分户计量按需分配、中央空调系统实现能效管控;照明灯具选用了LED智能灯具。灯光全部为自动调光，空调也会根据室内的二氧化碳浓度自动调整新风量。

大厦采用了可以根据阳光折射角度和强度自动调节的电动窗帘，自动调整共有三种模式：第一种是“上班模式”，追光传感器根据室外光线强弱调节窗帘高度控制进光亮，同时灯光自动控制亮度;第二种是“局部模式”，下班时间全部关闭，有需要加班的人员可以通过手机App局部开启和调整;第三种是“节假日模式”。

通过综合的节能手段，达实大厦年平均用电为85kWh/平方米，机房能效0.5kWh/冷吨，相较常规200米左右的超高层写字楼可以节能30%-40%，空调能耗比普通的写字楼减少40%-50%。邱佰平特别提到，正是前期的规划和设计做了充分的筹划和准备工作，才使得节能工作可以达到良好的效果。

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四，建筑全生命周期智能化

整合物联网、云技术、大数据及移动互联等技术的“达实智云（DAS eCloud）”云平台，将大厦所有机电设备支持数据实施监控，结合达实视频监控，综合能源管理系统，智能照明等子系统，智能管理大厦设备能源消耗，不仅大幅度降低大厦每日能耗，从而降低企业办公成本。

服务于每个物业管理环节，基于达实智能自主研发的IBMS智能大厦管理系统，为大厦机电设备人员提供移动办公，使用手机控制所有的机电设备；物业管理人员通过FM设备设施管理系统，提供高效，即时的物业服务，BIM建筑信息模型，为物业管理和机电运维操作提供三维可视的操控服务。

在一部手机解决生活出、行、购、娱的今天，一部手机控制并享受办公服务在达实大厦也已成为现实，基于智能卡或手机进行身份认证、访客、停车、考勤、消费，办公设备控制等功能，达实一卡通+APP系统将大厦装入一部手机中，让大厦中每一个人的工作，生活便捷化。例如，通过APP可预约全自动立体机械车库的取车时间与地点，让智能出行就在身边。

五，能源大数据管理+空气质量全感知

能源大数据管理系统可实时掌握整栋大厦的能耗情况，通过各用能设备实时能耗模型进行能源使用趋势预测，实现用能设备的动态优化能耗管理，及时发现提前预报运行设备故障，实现预防性维护，使各用能设备尽可能运行在最佳状态，并将对能耗的影响降到最低，提高运维部门管理水平。

达实大厦用PMV舒适性控制技术自动调节室温和送风量，通过CO2控制、PM2.5控制、PHT空气净化处理及消除有害气体等多项科技应用，有效杀菌、净化空气，保证写字楼内空气质量，降低空调传染病的发生，让办公环境如同森林氧吧。

六，无感模式，全方位智慧化

车辆无感通行

达实自主研发产品1，停车场道闸，极速识别，＜1S 极速通行，高效便捷，为用户提供无感通行的服务模式。当车辆进入入口时，自动识别车牌号码，将车牌号码等数据入场时间信息等传记录下来，车辆可无障碍出入停车场。