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城市更新的科创时代

2021-11-12 17:27



华高莱斯的李忠先生是行业的先行者,中国城市发展战略专家,是国内最早从事城市咨询的独立策划人。被誉为"城市战略军师"。他在2021年金融街论坛——双碳战略细啊低效楼宇提质增效国际峰会,进行了以城市更新的科创时代为主题的分享,特此整理。

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城市更新的科创时代


斯皮霍尔先生有一句话,现在城市重大转折是从外向扩张转向了内层更新,这是欧洲也是中国城市普遍发生的趋势。

在今天,现在要求合理控制大城市的规模,经济越发达的城市往往用地境控制反而是更加紧张的。这个逻辑之下,可以总结一句话,过去是在平地上盖城市,现在是在城市上盖城市,这个逻辑之下显然成本就开始提高。

既然成本提高,就必须提质增效。

提质增效非常非常重要的一个事,是必须有科技含量。有科技含量的产业部见得有竞争力,没有科技含量的产业很难有竞争力。

这个逻辑下,世界上更新成功的城市,都历经了科技回归都市,不是把都市赶到远郊区县而是回到城市中心更新区。

我们西城区给了特别有效的文件,腾退空间和腾退低效楼宇,这里面有一个非常重要的事,叫重点支持以下业态,文化、金融、科技、商务,特别提到了是先进制造更高精尖产业,我们今天探讨城市更新更多是内容   更新,如果没有新内容,如果是新瓶装旧酒不叫更新,这个逻辑之下汇报是我的一些设想五个内容。





李忠总在10月20日金融街论坛上



科技赋能城市更新

正确理解金融科技,科技赋能城市

如何用科技赋能城市更新?

第一,激活商务空间;第二,催生商务都市;第三,重塑传统商圈;第四拓展演艺边界;第五,吸引科技精英。

如何激活商务空间。在科技赋能中,商务空间激活里面,形势未可乐观,无论空置率还是租金降幅几乎都达到了十年最高值,这个情况之下我们分两部分。

一部分,要借助产业地标带动片区更新。另外一部分,重塑片区活力,先看第一件事就是产业地标。

西城第一动能叫金融街,设想西城有个金融街把西城就做成大金融街这个逻辑之下,将北边的北展街区做一个拓展,本身是有一行三会,基础是非常好的。但是拓展时候注意一个新趋势,金融科技。而世界金融科技发展最成功的地方就是英国伦敦的东区科技城,换句话说,今天的伦敦不但叫CT的金融区还有东区科技城。这个区域其实是一个灯下黑的区域,它距离金融城的CT只有1.2公里。它的发展历经了两任领导,就是我们看到的布莱尔和卡梅隆两任首相。布莱尔时代,打算用文化创意提升整个东区,但是没有成功,但是写了本书却很成功,这本叫《创意城市》。

到了卡梅隆直接提出(硅环岛)概念,一下做起来,为什么?文创税收能力是很弱,文创很高雅很有趣很有知名度但是没有高的税收。文创作为收官业态不是太合适,作为城市起点业态很合适,文创让破败的街区不花多少钱的情况变成有趣亮丽。因此,当有了文创造,使得整个东区从破败不堪变得比较有趣,这些硅谷研究院都来了,来了很多非常有意思的企业,然后变出了一系列这样空间,这种的空间和英国典雅的绅士空间是不一样的,都是适合于孵化器的空间。在这个逻辑之下就吸引来了很多年轻人,年轻人把这个地方当成时尚办公地,依托金融城开始了金融科技的努力。

前几任西城区的领导都已经确立了一个事,金融科技示范区,这个逻辑下看一个事。今天金融城和金融科技示范区是什么概念?真正构成了金融与科技共生,而且提出一句话无科技不金融。这个逻辑下发现,现在投资金融科技公司,不是主要是科技公司是金融公司,他们的逻辑都诞生自己柯达时刻的来临,一个传统很强大公司突然出现塌陷式的崩溃,我与其等着科技含量金融科技公司颠覆我,不如我加入这个事,我也成为颠覆者中的一员,在这个逻辑之下,这就是一个推力。

在今天的中国,把金融科技就理解成比特币,理解成金融货币,其实不是这样,他们借助很多金融工具,比如说大家如果有兴趣到网上查,(孟加尔沙厄)的公司,它做了一个东西叫HealthRQ,等于说你在手机上连续回答问题它可以探测你对健康知识知道的程度,从而判断我卖多少钱的健康保险给你是合理的,答得题越正确我更愿意越便宜卖给你健康保险,道理很简单,你知道越多的人不会死于无知,美国政府精确确定过,答对率地方的肥胖率是越低的。这个才是今天真正有发展前途的金融科技,在这个逻辑之下这里的金融人配上非常好的生活,这个地方成了生活很丰富的地方。


02

中国的设计力逐渐展现

设计力助力城市形象的改变

第二件事说一说我们的设计力。

可能很多人并不知道一件事,我们西城也是中国北京这个设计之都的核心,中国有四个设计之都,这是联合国审批,其中有一个是北京。北京还有一个叫红星奖,对应德国的红点奖,并且还有叫DRC工业基础基地,这里在哪里?就在西城德胜街道,换句话说工业设计是西城非常强的方面。

工业设计成了极为重要的生产性服务业,它能推动很多生产性服务,而且它是一种第三驱动力,大家千万不要把工业设计仅仅设计一个外观,就在当下雄安开第五届的河北工业设计周,其中它的主办者就是(冯昌鸿)女士,她是深圳工业设计协会会长,她说,工业设计既是关键支点也是加速器,工业设计的投入和产品的出产率是1比10的关系,注重外观设计和不注重外观设计效益差别是非常大。

为什么这么多的人,这么喜欢用苹果手机?道理很简单,不光它好用,而且它很酷,乔布斯是非常较真的人,他对其中每一个细节都是经过推敲。自从有了苹果手机以后,世界上才出现带圆角的手机,iphoen4的圆角是切削出来,很当人模仿它并不明白,这个角度没那么简单,不是随便的圆角就可以,这个弧度到底是多少,由苹果手下的工业设计协会经过仔细推敲,大家看到右边这张图,第五大道上面苹果旗舰店,我们都知道这是非常有设计感,所以苹果公司现在也是世界上最成功的设计集成公司之一。今天中国共四个设计之都,分别是深圳、北京、上海和武汉。相对而言北京是相对早发力的,而且有红星奖,我们可以把这个产业做大,北京很多地方做设计产业。

设计能力还有一个大优点,设计可以助力城市形象改变。

一个非常工业设计力带动更新改造的逻辑,就是多塞尔多夫,德国的多塞尔多夫,有一个外号叫鲁尔区的办公区。这个地区在莱茵河打了一个弯,过去是一个货港,现在这个地方做了一个非常好的复兴,在复兴伊始请了一系列的设计师,大家看看这几个建筑师知道,他们选的是新锐的建筑师,不是做建筑而是玩建筑,这个逻辑之下首先为这里贡献一系列这样的建筑,这是第一个增加大项目,不是增加写字楼是增加了住宅,我一会还会给大家说这个事,这种房子做得相当成功,以至于《纽约时报》曾经不无遗憾的质疑为什么这个建筑不是建在纽约?这几个楼建得非常漂亮,我去的时候一直有人拍照,还有人拍婚纱摄影,按照这个逻辑他们进行了一系列更新改造。

它们不是单一,它们是每一栋建筑做出新鲜花样,所以这个地方成了很多人来这个地方非常好的打卡地,形成非常有魅力的多塞尔多夫,有了这个地之后这里成了著名的媒体港?为什么?道理很简单,媒体人是最愿意炫酷,他们觉得我这么炫酷的人就应该待在炫酷的环境了,所以它达到了旧城更新外观与内容匹配,就是瓤和壳的匹配。

科创赋能,就是都市之道。

西城区规划很明智有一个东西就是智能制造。咱们大都市区尤其是内城区还需要制造业吗?答案是肯定,大家看左边这个图,现在都市制造业第一强是纽约,第二强是上海,第五强就是深圳。

如果大家看一轮的城市规划,上海规定,自己都市区的产值里的GDP,25%必须得是工业,不能低于这个标准,深圳干脆明确规定,自己的都市用地里面至少保住30%的用地工业红线,至少得保证30%的工业用地。因为没有制造业皮之不存毛将焉附,大家做一个很有意思的对照,纽约、伦敦、东京,正好是世界一二三金融中心,都市强前三和金融中心前三强是完全一致。但是大家注意一个事,每当经济波动这三个城市的波动也是相对比较大的,为什么?其中波动最大是这三个城市的金融业,我们都知道金融业是经济好时候非常好,经济不好率先跌,为什么这三个城市始终屹立不倒,非常重要的是,纽约伦敦和东京都用法律形式强制保留了一些高附加值的都市之道,换句话说工业是稳定器,你可以理解为很大程度上金融是它的面子,但是制造业是它的里子,里子要保住。

今天制造业很典型的一个事是3D打印,我们看到今天无论是伦敦还是巴黎还是米兰还是洛杉矶还是纽约都是3D打印之都,右边这个图,为什么我们制造业可以留在市中心?道理非常简单,过去把工业弄到郊区去是那会工业是高污染低回报,而今天的3D打印这种制造业它是高价值低污染低噪声,完全可以留在都市里。今天看到的纽约它的   3D打印主要是什么?主要利用医疗机构,大家看一个事。这是我们西城极为重要的资源,我们看两件事。

2012年,中国首个本土上市阶段的3D打印人体的植入物就是诞生在西城。如果说哪种3D打印和制造业是最最值钱,就是心脏   支架,而这件事大家知道咱们是有阜外心血管医院的,这是中国治疗心血管最强的。我再说一个医院是积水潭,积水潭骨科、烧伤科都是达到世界级标准,而骨科烧伤科再加上心血管都是今天在3D打印中最最赚钱的几个东西。

在今天都市制造它不是简单回潮是提升,这种制造业一定要离都市很近,离科研很近,同时离使用者很近,这三个很近就导致了他们都会留在城里。




李忠总在10月20日金融街论坛上



科技赋能传统商圈

商业圈与其他业态互相支撑

第三,科技赋能传统商圈。传统商圈在西城区分为两类,包含了西单和西直门。第二,周边社区类的商圈,包含了新街口。这两类商圈在电商冲击下面临很大的竞争压力。我们怎么转型?第一类转为科创办公,第二类转为专业定制化新型服务。

第一,如果转为办公,就是东京的涩谷,某一栋楼不重要,最重要的是无论西直门还是西单都可以学学东京的涩谷。涩谷它的名字已经变了,现在东京湾区正在以三谷为代表形成都市科创聚集地,分别叫比特谷、本乡谷、(五返田谷),比特谷大家听起来很新鲜就是过去的涩谷。涩谷是什么地方?是东京三大商圈之一,是世界潮流地。为什么它有潮流感?因为这个地方有一个著名电视台叫NHK,日本法律中NHK电视台的警察是单独设置,这里长出了创意空间,形成非常热闹的涩谷,涩谷现在叫硅谷,只不过叫比特谷,这里倒掉了很多大型商业,他们把大型商业直接改成了写字楼,为什么?因为他们发现现在有很多高科技公司,特别愿意回到最繁华的地方办公。我们今天很多的高科技公司像美团之类,它其实都是做生活科技,它特别需要在繁华都市中跟客户有互动关系,而且进行市调,这种公司纷纷回到支中心,这个逻辑之下他们形成非常涩谷范的共享办公地。

中国小红书,不但是叫生活科技简直叫时尚科技,日本也有大量这样的企业,这种企业最典型就是blibli,涩谷把科技时尚生活完美结合在一起。当我们有很多大型商场商业填不满,完全变成时尚办公。

今天为止,这个地方融合科技与创意形成青春文化都市区,就是我们看到有像素化的涩谷,如果我们现在在大型的都市区像西直门、西单可以学习一下日本硅谷变成比特谷的逻辑。

第二,新街口百货、长安商场怎么转换,商业内容被电商竞争已经不争的事实,可以学学美国像素一百的商场,美国有一个名叫僵尸商场,就是以工业汽车文明为代表美国商场倒了很多,但是他们现在引入了一种东西叫医疗商场,吸引了很多的轻医疗,我们看到的爱尔眼科之类,你看北京商场这两年首先退出是卖衣服其次是做餐饮,而且最多入住是搞医疗,因为它承受租金能力足够强,而且它一定进入大家都觉得方便,洗牙方便看眼也方便,等于有了社区医疗。这个逻辑之下他们做了一个改造。

改造过程中,它引入了很多社区级的地方,但是注意的是,它不是全部改称医疗中心,那也没意思。它保留了一楼购物,超市都留下,然后整个的装修去医院化。我们一般人为什么不愿意去医院,看着白色的调子,穿白大褂,闻到消毒水味就有点怵了,他们的口号让大家去医院就像逛街一样方便。来到这里主要做儿科科康复,神经诊断还有输液,还有分钟诊所,小型医疗诊断都会在这里发生。这样一来,一层是购物,二层是社区医疗,新生生命,太太陪着先生看病,顺便把东西买全回家,甚至在这里吃顿饭这种商业非常受大家欢迎。对于像素一百商场而言,带来巨大人气,对于医疗机构保留了生活方便,这种状态不但适合西城,我强烈向大家推荐一个案例。

在杭州已经有先行先试了,就是杭州大厦的501城市广场,它不是改造是新建的,但是它这里做得相当成功。首先它是集办公商业住宅为一体,它有一个大型商业,但是在9到16层里边,它专门做了一系列的诊所诊所名单很重要,都是爱维齿科、儿童口腔、眼科以及美容医疗,这些都是非常方便,以轻易医疗的逻辑,它就和底下的商场形成非常好的互动,商业能为医疗带来客群,医疗成为这里主要的支撑,这就是医疗商场。




李忠总在10月20日金融街论坛上



科技赋能演艺边界

科技、金融、文艺界的相互结合

第四个,科技赋能演艺边界。西城还是一个重要的文化中心,西城区演艺剧场占全市40%,我们天桥区剧场数目3倍百老汇地区,所以我们要打造成中国百老汇。更重要,我们这里演艺设施都是中国重量级,比如国家大剧院、天桥演绎中心,梅兰芳大剧院。我们应当向百老汇学的是什么?学的是他们的运营机制,也就是文化+科技还要+金融。

一定要把西城区演艺和中关村西城园结合,今天无论是演出还是电影都有一件事,不是拍不成的才做而是做不成的才拍,能用高科技解决都用高科技解决。1977年《星球大战》上演,让激光剑发光的程序都没有,找到22岁的小伙子,说做到激光剑发光,没有程序,没有程序那你自己编程序自己搞渲染的公司,后来也单独上市了,工业光摩。说一个工业光摩做的软件,你们100%都用过,它的名字叫photoshop。今天演绎和戏剧和科技结合比什么都紧密,只要你能想出来我们就能做得出来,现在人家百老汇能做到演《冰雪奇缘》能下真的雪,整个支撑科技就是硅巷,仅次于硅谷的科技集群。做什么样的支撑?注意右边两个公司,尤其PRG,它是专门做舞台和舞台动作支撑的公司,这是技术保密需要高科技展示,今天可以看到,没有今天没有科技支撑,文艺是玩不成,更重要还有第二个支撑,金融的支撑。

我们要做好旧城更新文化,一定要跟科技相结合还要跟金融街相结合,这里面既有金融街的事也有中关村西城园的事,如果这几个事结合好了,我们完全可以资本培养文化实现产业复归,这是我说的前四个方面。



科技吸引科技精英

用新的人造就新产业新城市

最后一方面,既是内容也是前四件事的基础,用科技赋能吸引我们的科技精英。

这个话是指什么意思?大家要知道一个地区要更新是说这个地方老了,这个地方老了的前提往往不光是城市老是人老了,缺乏了一些有活力的人。大家到日本去,日本很多老城区的更新采取的是什么?是跨代合租。老头老太太愿意我的一个房子来,用特别便宜的价格租一个年轻人住到我们家来,跟我一起过日子,然后只要这样的话我也能显得年轻一点,他也觉得有人照顾,这就是最简单年龄更新。

要科技赋能,一定要明白,有个词叫科学家爷爷,其实现在科学家没有那么老。国家2017年搞过一个第四次全国科技工作者状况调查报告,查的结果是咱们科技工作者平均35.9岁。如果是研发就更年轻,阿里巴巴32.2岁,华为30.1岁,百度29.2岁,腾讯28.9岁,他们是非常年轻的。那这群年轻人如果来到一个城市,他们还都不是那种跑堂他们是挑大梁,大家注意中国有一个著名的公司叫寒五纪,寒五纪的创始人,哥哥是82年,弟弟是85年,这两个人真正挑大梁,今天北京有一个特别大的问题,就是宜居但不安居。城市有文化,我们城市是有机会,但是房价实在太高了,所以我们现在要想办法留人,原来留人不太容易,结果去年还被上海捅了我们一刀,上海不但把自己的四个学校应届生直接办户口还加了两个学校就是北大清华,它的逻辑你不要人我要,今年咱北京马上出台一个政策,我们要留住自己优秀人才。我们讨论一个事这些人留下来是买房还是租房,前几年他们即使能得起也是租房,他们来到这个地方想留京,他是留在有发展的地方,他们这群人最重要的定义叫蜂族,这群人能力强飞行距离长。大家知道以前有一个词叫蚁族,我从山东河南来到北京这个地方,如果我是来送快递,你让我挤地下室没问题,我知道技术差没问题,我会慢慢熬成为一个新北京人。但是清华北大毕业学计算或者北京大学学计算机,来了要挤地下室,因为现在中国抢人的城市多了,我可能很快就到那去了,但是即使到了那里,我也不会马上买房,我要用两三年的城市测试一下,我适不适合这各城市,这个城市适不适合我,这种就是小户型的蜂族公寓。

在旧城改造中,大家不要以为写字楼才是生产力,能留住年轻精英的蜂族公寓更是生产力,尤其离办公地点越近的蜂族公寓越有竞争里。

做这个村民集体用地可以,旧楼改造可以甚至旧厂房改造都可以,现在国家是非常鼓励的,所以在旧城改造中我们看一个事,这是深圳水围柠盟公寓,每一种房间颜色都是不一样。

这个逻辑之下,如果市中心能改造一批这种楼。有没有想过,金融街它的写字楼的数量和总部的数量绝不比CBD少,为什么金融街堵车问题远没有CBD严重?道理非常简单,就在我们旁边有个(丰会园)回迁小区,这件事当年有点歪打正着,这个小区原来不给金融街人住的,它是给金融街拆迁回迁人住的,如果大家现在做个调查,这里面没有太多回迁户,把房子要么租要么卖给了很多金融街上班的人,每天早晨去金融街看,有大量的人走路上下班,路上多走一个人在车上少一辆车。在这个逻辑之下我们能不能说把这个优势进一步扩大一下,多做一下适合年轻人的蜂族公寓,月坛街道多做这个事。

第一,对这种房子来说朝向不重要地点非常重要,两头看不到太阳,更重要的是一定离上班地点或者地铁越近越好。

第二,他们的外观长得越不像住宅也好,他们希望是住宅工业化处理。

第三,这种房子如果在西城多做一批会不会对我们西城普通住宅市场产生影响呢?是不会的,因为这种房子跟我们普通住宅有个最大的区别他们不要大配套只要小配套,学校和医院都是不要,但是有四件事他们需要,第一便利店第二洗衣房第三各种送餐,最最重要是啥?网速,网速必须保证,只要保证这个事他们就会觉得住着是一种很酷的生活。

最后对他们还要进行分类,年轻的蜂族,职业不一样,住的环境不一样,码农希望网速快,如果高生物医药对甲醛含量水质量非常看中,经常拿着仪器搞试验,如果善待这批人,通过他们的活力不但带动旧城更新也能实现前四个计划的实施,因为没有新的人是没有新的产业,没有新的产业是不会有新的城市。



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