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未来写字楼发展趋势的3个判断

2021-11-16 12:44作者:COMIN中国


未来写字楼发展趋势的三个判断


“精装修网络地板化”、“写字楼文化差异化”、“样板层娱乐化、体验化”将是未来写字楼发展三大趋势,也是未来写字楼租赁去化的不二法宝。

2020-2021年世界发生空前绝后之时代大变局,在写字楼行业亦是如此,坐等客户上门的时代已经远去。2021年的北京写字楼租赁市场是开始见证租赁团队运营管理能力的一年,也是写字楼租赁去化思路变革、创新去化、增值运营勇于实践的一年。


时至年底,COMIN中国特意采访了在租赁去化创新方面有诸多研究和成功实践的行业先锋,COMIN中国写字楼资产管理专家,北京中海地产项目总经理董修荃总经理,畅谈一下写字楼租赁去化未来3大趋势。



中海地产广场


一,精装修网络地板化

“精装办公、拎包入住”是这两年写字楼租赁市场的一个新趋势,租户更喜欢带精装修的项目;精装修的办公空间更容易出租,去化周期也更短。

目前精装办公有两种模式。定制化精装办公和装配式精装办公。定制化精装办公将装修做成了一个消费品,也是消耗品,它是会折旧的。租户要为全部装修买单,而下一个租户来可能会觉得这种装修不适合或者不好用,要恢复原状要拆除重新装修。

有没有可能让租户的装修成本降低一点?让遗留装修的复原费用少一点?装配式精装修为我们提供了一条解决路径。


1,装配式精装修

装配式精装修,目前还处于初步发展阶段,但是比纯粹的装修传统工艺是进步的一大步,这个进步表面看是体现在工艺上,深层看体现在资管思维上。

以前的工艺其实是手工业,比如现场你要抹一个墙,这个墙平不平,取决于现场干活的小工手艺好不好?态度认不认真?是没法标准化的。但装配式精装修把装修的主场,从写字楼的物业单元内转移到了工厂,在工厂把一些标准件加工好,到现场就剩一个组装环节。


Office Pro装配式精装修



2,这种组装有三个好处:


1)非常快,中海地产广场实验证明,从平面图设计好到整个家具入场开放保洁做完一共是15天,速度比传统装修速度快两三倍不止。

2)没有建筑垃圾,国家现在提倡零碳低污染,要实现碳中和,建筑装修的污染其实占很大比重,施工现场没有泥水工程,没有电钻,没有抹灰,所以是没有污染的。

3)装修标准化,装修起来比较简单,施工的成本和过程就变得很节省。只需要两三个普通工人,不需要很复杂的专业技术背景,在现场就可完工,也不需要复杂的大型设备。

整个办公的装修,如果我们把它简化到极致,不要特别个性化的东西。就只需要三种材料,植物碳纤维板隔墙,单层玻璃隔断,双层玻璃隔断。而这三种材料它共同的特点有两个,第一就是都可以在工厂做好,拿来现场拼装。第二就是重复利用率非常之高,不会坏。如果你要把它复原也很简单,玻璃擦干净,上面那些之前贴的胶条给它擦干净,它就是一块新玻璃。

今年10月份,以COOC中海商务旗下北京中海地产广场作为试点,做了北京首个装配式精装修的样板间,可以说是开启了北京市场对这种新模式的探索。


Office Pro装配式精装修



2,为什么要做网络地板化?


网络地板化”是个比喻,如果装配式装修工艺,将来达到一个非常成熟的状态,能够像今天的网络地板、铝扣天花板一样,任何一个租户来都可以根据你的需求随意地拆卸组装改动它,那将是行业的一次突破性变革。

上一个租户离开之后,下一个租户继续用没有任何区别。网络地板上面铺一层地毯,底下的地板用了10年20年几十年是没有任何问题的,可能零星有一些损坏,只需零星更替就行。

如果能达到这一步,那本质上将是一个什么革命呢?以前的装修是消费品,而能够重复利用的装配式装修,其实变成了固定资产,以资管的思维看,这是一次革命,会带来两个好处

1)对租户而言,大大降低了租赁成本。写字楼开发企业或运营管理企业做装配式精装修,因为可以用几十年,所以不着急在一个租户或两三个租户身上把成本收回来,对业主或管理者来说装配式精装修是一个固定资产。对于单一的租户来讲,你承担的就是这个资产的一部分成本,所以租户的成本降低了。装配式不是定制标准的,如果说定制化装修是千人千面,那么装配式的标准装修就是千人一面、二面,顶多三面、四面,有限的个性化,保证了标准化,才能够实现重复使用。进而才能保证每个租户分摊的费用只是一部分,所以成本少了。


2)对业主来说,一旦“精装修网络地板化”,装修变成了资产,必然会带来租金的溢价。也许这个溢价不是很高, 假如说溢价为30元钱,等于说每平米一年可以多收360元,假设资本化率是6%,那么每一平米的资产增值6000元。

所以一旦把精装修资本化,它会带来一个你之前完全没有想到的一部分收入,就是资产的增值,与定制化装修相比,装配式精装修,除了租金的溢价之外,更重要的是资产每平米增值了6000元。那么10万平方米的项目每平米多收益6000元,等于项目多融资6个亿。这就是装配式,或者说网络地板化的装配式精装修,带来的一个前所未有的资产收益。



Office Pro装配式精装修


二,写字楼文化差异化

截止目前不同的楼宇之间PK的是什么?第一个,PK地段。但我们知道地段是改不了的,你没有权利选择。第二个,PK硬件,PK物业的服务。但硬件是有天花板的,不仅如此,很多楼宇在硬件上,同质化非常严重,几乎差别不大。



中海地产广场


1,写字楼PK人设的时代来临


现在的写字楼竞争是竞争“好不好”,PK的是硬件,我净高2米7.你净高3米,谁都知道,你比我好。但现在大家都是3米了,怎么办?所以未来的写字楼竞争,不再是竞争“好不好”,而是竞争“喜不喜欢”。你喜欢这个楼,我喜欢那个楼,我们都愿意为自己喜欢的楼多掏一点钱,这点钱就是“喜欢”的溢价,而喜欢的前提是你得跟别人不一样,所以要差异化,而差异化的根源是文化的差异化。

未来写字楼发展的方向一定是要打造文化IP,塑造人设。以前只有购物中心有IP,写字楼以后也可以有。我分享一下中海地产广场计划打造的文化IP。


1)老北京文化的体验

南二环边上的中海地产广场,离西城区核心区、离东边朝阳的国贸距离都是不远不近的,既不高大上也不土豪,也不能算是科技时尚,那要怎么办?

南二环是以前的老北京城区,是老北京文化底蕴最深的一个地方,天坛、天桥、都是文化地标,既然中海地产广场不能和CBD及金融街写字楼去拼高大上,那么就讲好我自己的故事,说清楚我是谁的问题。

中海地产广场挨着北京南站,北京南站是外地人进京的一个门户,进来之后,很快就会发现处在你面前的东城区,以前的老崇文区南二环这一片是北京文化底蕴最密集最深厚的一个地方,中海地产广场在这里,有没有可能变成一个老北京文化的展示平台,一个宣传渠道呢?

所以我对中海地产广场提出了一个新的人设定位叫做“洋气的现代中国与老北京的新表达”,整个楼的包装都是围绕这个,希望客户来到楼里,能够身临其境,沉浸式体验老北京文化的氛围。


2)与时俱进的沉浸式文化展示

中海地产广场租户目前来看是以国有企业内资公司为主,国企占很大一个比重就很有必要去宣传一下红色文化。对红色文化党建,我们也有一个看法。现在市面上通常的一些红色文化、党建的宣传,都有过于沉重的倾向,过于端庄,过于严肃,这确实是我们党和国家的一面,但中国共产党它是丰富的,正统只是他性格的一个方面,其他还有什么方面呢?

回顾历史,深挖到1921年中国共产党刚成立刚组建的时候,党一大的代表除了个别年龄比较大,绝大部分都是十几二十岁的热血青年,聚集在一起,处在一个无比黑暗三座大山压迫很压抑的状态。

他们要砸碎一个旧世界,建立一个新中国,这个话在现在来听来很平常,放到当时有没有觉得这种话说出来非常热血?非常有少年感?

共产党的创始人以毛主席为代表,说一定要建立新中国。少年和热血这两个词,一样是中华民族的一面。我们把它融合在一起,计划在大堂做一个红色密室,迎合现在年轻人喜欢的一个概念,密室的结构、整体的氛围,都将突出少年热血,同时楼上做一个新的样板层,对它的主题定位进一步阐释。现场没有太多说教的部分,更多是让你沉浸式体验,北京的文化,北京的风格,北京的气质,这栋楼代表的这些东西。

这就是写字楼文化差异化,可以说是未来的一个趋势


大堂红色文化美陈

三,写字楼样板层娱乐化,体验化

中海地产广场要在16层做一个文化主题的样板层,这个想法怎么萌生的呢?

沉浸式展示,让客户感同身受

其实我2019年在深圳的时候,在项目做了一个样板层的小品,通过样板层那扇玻璃幕墙看出去,可以看到深圳湾的城市景观,感觉非常好,在玻璃上贴了很多玻璃贴,每个玻璃贴上写了每栋楼的名字,在室内挂了一个相框,又在相框前面的地面上贴了一个小圆点,原点上写了5个字,叫城市观景台。

当双脚站在这个叫做城市观景台上的时候,会发现吊在这个天花上的相框和玻璃幕墙上的玻璃贴,与远处真实的城市景观三者刚好重合,融为一体,成为一个画面。来参观的每一个客户都很喜欢,都会站在城市观景台去看一下。

后来操盘的项目北京佳兆业广场,很著名的长安8号,有一个亮点北侧的三银low-e玻璃,据说当时CBD只有国贸用,这个玻璃很大的优点就是隔热效果很好,但你这样干巴巴给客户宣传,客户没有感觉。

后来我们做了一个小装置,两个大概一米多高的一个展示台,一个台子上放了一块普通玻璃,另外一个台子上放了一块这个三银low-e玻璃,两块玻璃背后都放了一个大功率的红外线灯,普通玻璃的红外线灯一打开,客户可以把手放在玻璃上,感觉是烫手的。再把三银low-e玻璃的红外线打开,把手放上去,温度不高微微有一点热,这个就非常直观的表达出,这个玻璃隔热效果好。


从人性出发,创新互动式样板体验


所以由此衍生,回归到人性本身,到底人喜欢什么东西,比如我们带小孩子去逛科技馆,会喜欢什么项目呢?

如果说他有一些讲相对论,讲量子力学的展板,图文并茂的给你讲相对论,量子力学,给你讲地质变迁,很少有人看。大家去科技馆,要排队的,人最多的全都是光学声学以及牛顿力学的体验区。比如说把手放在一个球上,头发能炸起来那种。

这种带有实验性互动性趣味性的地方,排队排的是最长的,人性就喜欢这些东西。

反观样板房,国内写字楼招商中心,样板层做的已经非常奢侈了,沙盘做得非常好,但它的表达方式,已经是“八股文”化的趋势了。

进去之后套路是一样的,一定有这样几个东西,第一进门有个前台,非常奢华高大上的一个前台,一个漂亮的小姐姐向你鞠躬欢迎,给你倒茶。然后进到一个观影厅,看一部宣传片,出来之后会有一个大沙盘来给你讲解这个楼的基本情况。再往前走,进到所谓的精装修展示区,让你看装修好的一个状态,再去到一个交标展厅,在这里会有柱子上贴个墙贴,告诉你净层高有三米,墙上亚克力板做一堆展示,或者有的就做一些钢化玻璃展板讲本楼宇的六大优势,四大亮点等等。


这样有一个什么问题?从头到尾都是单方向的输出,你给租户讲,客户就听,没有体验,没有互动。

假如说能够把刚才提到的一些东西或者一些更多还没有想到的东西融入到这个样板层当中,有没有可能客户的感受会更加不一样。

这就是第三个趋势:写字楼样板层的娱乐化、体验化和场景化。

要传达给客户的那些硬性指标,层高、用电量这些内容,完全可以通过PPT,通过楼书,通过折页,或者通过样板层非常小的一个空间就可以告诉他,更多的场景应该拿来供他去娱乐去体验。






总结一下三个趋势:第一是精装修网络地板化,第二是写字楼的文化差异化,第三就是样板层的场景化、体验化、娱乐化。


COOC中海商务,未来办公呈现

COOC中海商务作为国际化商办资产综合发展及运营商,目前就这三个趋势,都放在中海地产广场做试点。我们在中海地产广场的17楼做了两间很小的装配式精装修初步试点,后面会逐渐迭代,趋向于一个理想的状态。我们也会在16楼做一个新的样板层,成本不高,是一个实验性的产品,尝试一下体验式的样板层。

这个样板层加上大堂的美陈,加上未来楼宇衍生出来的各种IP周边等等,尝试给这个楼宇做一些文化IP,文化气质,尝试刚才说的文化的差异化。最终的一个呈现效果可能要在11月底或者12月初正式面试,届时,如果大家有兴趣&有时间,COMIN中国将组织大家共同参观体验。


中海地产广场区位



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