未来租户空间需求发展趋势

来自知行晓政创始人兼CEO蔡家伟先生、国际设施管理协会北京分会副主席张明洁先生、58集团行政基建采购部副总裁陈惠聪女士、CBRE华北区顾问及交易服务办公楼/租户部主管张冀苏先生、高通亚太地区地产管理部门高级总监Linlin Ma女士就以主题对话的形式分析了未来租户空间需求发展趋势，找出应对困境的办法。

蔡家伟：我们通过调研，梳理出了四个方面的小的变化。

排在第一位的是办公体验的变化。随着年轻人不断的涌入职场，把工作本身看作办公体验，像职场内的沟通，领导之间的关系其实都是办公体验的一种。在空间中关于办公环境以及服务体验，其实都是很重要的部分，一个好的办公体验是可以促进员工和企业情感的连接。

排在第二位的是提升效率。对于企业来说提升是最重要的一部分，这其中也有三个层面的含义。第一，好的空间和环境是能够提升员工自身的办公效率；第二个是能够提升公司行政对于整个空间的管理效率；第三是空间自身利用率的提升。

排在第三的部分是关于降低成本。对于企业来说，成本的控制是非常重要的方面，不仅体现在装修的成本，还有时间执行的成本。

第四是更灵活的伸展。国内互联网公司面临快速的迭代和发展，可能下一周要扩租，再过一段时间要退租，需求非常频繁。怎样的办公空间能够满足企业在这方面的需求也是现在企业很关注的一方面。

另一方面我们对接近100家的中大型的企业进行了走访调查，也发现了一些新的需求。健康：这是关于办公体验健康是很重要的一个因素。人性化：办公环境中可以注重空间感，整个通透的空间走进去之后立马想留下来办公，非常的开阔，包括咖啡厅、健身房、零食、理发、心理咨询等等生活服务也都在这些空间内得到很好的利用，也几乎成为现在互联网公司的标配。企业文化：企业在空间的打造上也越来越注重企业文化和空间的结合，从互联网公司向快看漫画，到星巴克，再到戴姆勒，它们都把品牌文化的元素融入到空间的方方面面中。

企业对于效率的提升基本可以作为他们对员工服务或公司运营的一个根本部分来考量的，我去参观字节跳动有个非常感受，在他们的空间里任何一个休息的地方都设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画来去做工作的讨论，可以非常帮助他们在会议室里解决很多工作的问题。另外还有专门设置的面试间，一层大堂大概有30多间面试间，每天都不够用的状态，每天大概有好几百人的面试的需求，这也是他们企业在快速发展中的状态。百事集团专门设置了30分钟的会议室，进去之后就直接开始倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，可以提升员工的开会效率。星巴克，虽然他们面积很有限，但他们也有开大会的需求，上一个可以容纳400个人同时开会的空间，这个空间在平时没有打开的状态，是可以变成四间大小不一的会议室，但是一旦需要开大会的时候，一个阿姨20分钟就可以把会议室打开，是一个非常有创意的空间规划。

企业在提升效率和体验这方面会重点去做的工作，就是关于空间的智能化。把整个楼宇在空间运营的方方面面都集成在信息平台上，通过这个平台可以很好的检测和了解楼宇各方面的运行情况，用机器人做AI的技术，研发整个智能的门机系统，包括机器人前台的访客系统，提升接待的效率和体验。未来智能前台或者是智能的空间数据的分析，也会得到很大的普及和应用。

为什么企业这么注重在办公空间体验的打造和效率的提升？我们也做过小的调研，在调研中可以看到一个好的环境，其实已经反超了工作的前景，成为员工幸福感的第二大的来源。所以企业是越来越重视在办公空间体验上的提升和投入。

智能会议是现在企业关注最多的方面。有了这样的用户需求，在行业中有越来越多的解决方案的提供商，有越来越多的房地产业主等等。他们越来越关注业主的需求，从而提供差异化和解决方案的产品。他们做智能的升降桌，去做进一步的空间分析，提升企业在空间管理上的效率，他们通过解决装修成本的问题，帮企业提高装修的效率和成本的节约，他们企业是用已租代替一次性装修投入的方式，去降低企业的装修成本，还有联合办公，他们也都用新模式去解决企业问题。还有很多的房地产开发商，他们因为看到企业在成本上，在一次性的比如说买楼的投入上的问题，他们也回复了一些营商计划，帮助企业用最低的成本拥有自己写字楼的空间。

我觉得在未来行业的这些服务商，他们会越来越关注企业的需求，提出更多的对企业发展有帮助的解决方案和产品。

张冀苏：首先从整个现在写字楼市场情况来讲，从去年的四季度开始就放缓了主旋律。从今年2019年二季度的市场部的研究部的统计数据来讲，写字楼市场的净吸纳量是负4万多平米，与新租相比，很多的租户在市场上退的速度远远超过了新租的速度，市场上没有任何的吸纳量，还给了市场4万多平米面积。第三季度统计的数字有个爆发式的增长，统计是正的13万多平米，市场第三季度就变的非常的好，其实不是。

真正看存量市场，这个数字是负2万多平，是因为三季度还是在往下退面积，这13万面积是因为CBD核心区的新的供给量。三季度统计是44万平米，不光是在CBD核心区，他们在之前签的预租的写字楼租户的面积在这个季度，计算到净吸纳的流量，所以整个写字楼在新的面积的租户是15万多平，抵消了2万多平的退给市场的面积，变成正的13万平，但是如果只看存量市场这个数字还是往下降。

又牵扯到另外三个数字，什么样的市场是在下滑的市场？把写字楼分成三个级别，有超甲级写字楼、甲级写字楼、会议写字楼，超甲写字楼的空置率现在是2.5，还是比较低的；乙级写字楼的空置率近8%，非常高，还是保留着状态；压力最大的写字楼市场是甲级写字楼市场，甲级写字楼的空置率在第三季度超过17.5左右这样的持平。写字楼压力最大的商圈是在CBD，还有望京和两个新商圈，一个是丽泽，一个是奥林匹克商圈，这四个商圈的空置率是非常高的。

我们在看整个的情况下，租金没有发生特别大的变化，在整体市场来看，写字楼租金是维持稳定的状态。像刚才说的空置率高的，面积退的比较大的市场里面的租金确实出现下滑的趋势。为什么整体市场的租金没有变化？因为往下走其实出现在甲级写字楼的这样的级别，超甲写字楼的成交价格之前并没有非常低，因此整个写字楼市场的平均租金是维持稳定稍微下滑的状态。这是我们觉得在中国区最积极的市场，在这种市场下，租户的需求都下降了，租金也没有进一步的上涨，或比较好的写字楼上涨，但是幅度非常的小。上涨是针对于续租客户，因为写字楼毕竟是一个资产，它需要拿到回放，还是需要有一定的涨幅，对特别大的客户，在原价的基础上还是稍稍涨一些。对于新租客户，他们开始有些促销，甩卖，打折，还有些从条款上增加一些灵活性。

对于现在的市场，我们总结四个行业是需求量比较稳定的，一是金融行业，金融行业指的是像保险基金证券。

还有投资公司，这些需求是比较大。还有一个行业，这个行业在今年来讲下滑的是比较大的，就是高科技、新媒体、通讯业，高科技行业的需求量下滑的比较重。它们今天在市场上整体的需求量占整体市场的百分之十五、十六这样的水平，比去年下降一半，因为去年很高，其他的行业也是比较大的情况下，总体的总数和今年来讲，今年又跌了。大概相当于去年的30%这样的水平。

专业服务类在市场上还是保持着旺盛的状态，像会计事务所，还有专业的咨询类的顾问公司，这些都是我们市场上比较旺盛需求的这样的行业。这三个行业里面的有两个行业，像金融行业和专业服务类公司，在现在在未来他们的态度较明确，他们是有升级的需求。但是作为北京来讲，在未来一定是需求非常强劲的行业，他们的需求不光出现在市中心的主流商圈里，他们也是在非活性商圈里区块面积最大的驱动引擎。

还有第四个行业就是我们在去年比较火的，今年被替换掉的，就是联合办公。联合办公现在在市场上的需求量大幅的下滑，已经没有办法排名到前四的状态，今年的第四名是叫做客户端的服务公司，就是我们的手机，这些行业，他们有一个往前冲的趋势。

还有一些房地产的行业，我们在前面说的行业，占到了整个北京市场超过65%、70%这样的水平，未来的客户类型如果不出大的意外，因为我们在行业里，尤其像高科技的行业，北京本来就是科技中心，未来有些需求，因为经济的不确定性，不稳定性，还有外面的发展的慢慢的风口的转移，现在需求有些被压抑了，我们认为TMT科技的行业还会在北京市场上占到比较重要的位置，金融也是一样，还是这种非传统的金融行业。

包括刚才说的商业服务业，很多业主说喜欢制药业的公司，制药业在北京，北京制药业不管是国内的药企还是国资的药企，都要有一个办事处也好，有一个自己的公司在北京没错，但是大部分的研发不一定放在北京，在北京的整体的药企，平均来看他们占据的租赁空间并不是特别大，只是针对这个企业找租户比较困难。

未来的客户要青睐与什么样的写字楼，每个行业的客户对写字楼的要求是不一样的。比如我是高大上的金融投资公司，我一定希望在CBD金融街待着，我希望写字楼是超甲写字楼，有很多的高大上、面子这种感觉的。但作为高科技行业来讲，公司一般是以人为本，他们对这个楼的位置的考量是远远小于这个楼能满足他们的要求的。反过来看现在市场上空置率低的写字楼，他们出现了什么问题，如果一个写字楼的业主的空置率高，是不是你的租金已经超过市场的规律，市场的整体租金还是高于这个水平。

某专家说写字楼在过去的十几年间，写字楼的空置率非常低，某些写字楼忽略了大厦的维护管理和更新和改造运营，导致现在写字楼变的比较老旧，很多设施没有办法符合租户的要求。写字楼特别好的，位置也好，价格也特别便宜还租不出去，是不是运营团队在过去十年忽略了怎样在市场打拼，怎样把自己成功的推荐给市场。对这些写字楼对症下药，把空置率高的写字楼找到，把它慢慢的成为客户能接受的产品，这是未来客户可以青睐写字楼的一个产品了。

整个写字楼客户的需求多元化，写字楼也需要更多元化的发展，不光是给客户提供一个合理的办公空间就够了。专注型的客户、合作型的客户，要满足这两种形式的需求的情况下，更多的给客户提供以人为本的服务，解决休闲、娱乐、生活要求，带来更多的以活动为基础打造的办公空间。

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什么样的类型适合什么样的办公产品的定位？

陈惠聪：刚他谈到不同的企业会有不同的需求定位，同一个企业也会有不同的需求定位。在我们公司一共有2.2万多名员工，我的客服中心建在天津，买了特别旧的厂房，改造成了一个年轻人喜欢的职场，那里有食堂和宿舍。客服基本上女孩子多，工资很低，我们给予了宿舍给她们，减轻她们的生活压力，还有很大的操场可以打球，可以玩儿。这是我们的岗位需求。同时金融部门是要面子的，办公地就要选择高大上的地方，这是我们同一个企业不同的需求。

还有我们销售团队，电销团队，全国有1.6万名电销人员，北京分公司是不能和总部在一起的，因为文化不太一样。北京分公司是二万平米，得租大概十几层，如果是十几层的楼，CBD的高楼对我来讲，购物成本很高。

张明洁：主要问题还是要了解用户需求，还有对于用户的需求进行相应的对标，把自己适应于客户的产品提供给他，他才能有可能光顾你的产品。这个过程中最终还是要把人性化的体验，把用户的需求，把这个对标进行相应的梳理，才有可能找到合适的市场定位。

马玲玲：现在不光是高科技产业对写字楼有需求。我相信大家一定很熟悉自己日常生活，你对网络的需求，对通信的需求已经和10年前完全不一样了。写字楼很多的时候在硬件上，选址是非常困难。所以我们的研发的实验室，设在什么地方真的是头疼的一件事。最核心的，一个是电，一个是空调，一个是其它的硬件承重。电和空调两个命脉很多的写字楼无法满足，网络可以从大的数据中心调，但是楼宇的硬件，电和空调没有办法满足。实验室全部都是24小时供空调的，电量如果不够，实验是根本开不起来。

未来在设计写字楼方面一定要考虑所有行业对通信的依赖性和智能的依赖性，一定要加到楼宇的硬件设计里面去，否则有些楼看着挺光鲜亮丽的，但实用性不高。真正的进去后和经过几年后的使用，就会觉得很老，香港的写字楼三五十年不会觉得老，三五十年的写字楼和中国七八年甚至五六年的楼比，看不出太大的区别。为什么？本身建造商在设计的时候，他认为是百年行业。

第二日常维护是非常重要的，写字楼的材质用的好，后期的维护跟不上也不行，很多楼新的时候很好，过不了几年就完蛋了。以后大家会对整体的环境，不光是对我自己的办公环境，对整体的楼宇也非常关注。进这个楼，进这个小区，我会觉得我自己很骄傲，我在这样的一个办公区工作，而不是进去以后乱七八糟。  

我的观点一直是什么样的公司适合什么样的办公环境，这一定是铁的规律。从这点来看，一个公司要想把员工留住，要想把公司的文化提升上去，安全环境人性化都是非常重要的因素，我们也是很重视智能、文化、人性、健康等，都是核心的东西。

现在80后、90后和以前还是有很大的不同，他对办公环境的需要不一样的。根据公司的人员和公司的业务性质来定位到底适合什么样的写字楼，适合什么样的办公环境。虽然不可能照顾每个员工的个体性，但要根据你公司的需求做到一些，让员工觉得在这儿办公还是很愿意的。

张明洁：在写字楼的开发端，我们叫存量地产时代，主要考虑资管，包括运营端的很多精细化的服务，这个情况下，实际有些硬性条件，反而变成制约条件。这可能是大家在开发端没有精细化运营的结果导致的，目前的产品可能不适应于有些企业的办公需求，针对刚才说的空调也好，还有承重，有很多的机房或数据中心都是作为制约条件，希望开放商端进行经济化的考量，最终目的不是把所有楼层都定性的找到对标企业，按高标准进行营造，但是需要有多样性，多样性的意思是说至少有需求的企业时，有相应的硬性条件满足它。之前我参加过超甲型楼宇，他们在不同的楼层配置上有不同的预留，预留的条件就是给精准的客户进行企业的租赁需求。

蔡家伟：从满意度的角度出发，会有三个层面。第一对于整个空间的第一感受非常重要；第二部分在服务的响应速度，出问题是难免的，对于运营来说如何能够第一时间响应，这个是很给租户安全感的一件事情；第三是一些细节，之前做过一些调研的统计，有四个方面是我们看到对于写字楼的租户，或里面的员工来说，最大的痛点。卫生间：这是很细节的部分，卫生间的干净整洁程度，是否有异味等等。电梯：电梯的等待时长，是不是足够宽敞，是不是足够容纳多的人员等等，这也是关系到每个人的日常体验的部分。写字楼大堂的前台接待：服务体验也是影响访客或在内部办公的员工的感受。大堂的体验区：是否有等待的区域，以及一些小的洽谈区域。这四个部分统计下来是员工和租户吐糟点关注最多的部分，都是细节方面。

陈惠聪：提到的机房，以前在外企，每次去租房子的时候，机房要24小时的空调。这个需求，现在有些写字楼已经意识到。你的楼不是每一层是高配的，但是你一定要有解决方案，而且是要主动问你们要机房吗？如果要机房，我的解决方案又是什么。

有个条款叫恢复装修条款，真的值得商榷。在写字楼要退租的时候要恢复到毛坯房的养足，这不是对资源的极大浪费吗？进来装修的时候，把所有的空调什么都弄好，走的时候还要把它全拆了。最痛苦的不是说我来恢复它，而是验收的标准一定会滋生腐败。因为他说恢复原状，这不是所有人可见的标准，什么叫恢复原状？在每个人心中都有不同的标准，就看要不要给他钱，如果他不给你签退租函，同意你退租，你就要不停的付房租。有恢复装修原状这个条款可以接受，但是一定要先发什么是原状，什么是可以接受。如果有个大家认同的标准，在租房的时候写清楚，这是能接受的。

马玲玲：恢复原状这个事在亚洲真的基本所有的地方都要求，像香港和台湾是更加，越南也是一样，日本更是，基本是不会妥协的，所有的租户都是这样。在中国已经有案例在实践，它是市场的业主的统一做法，给你数清楚，多少个空调出口，会写的非常的详细，走的时候就恢复到这样。但是有一点，双方可以探讨的，我已经比原来增加了很多东西，这部分还要恢复吗？刚开始的时候是个很烂的门，我换了一个很好的门，走的时候要拆掉吗？这个是可以探讨的，业主很聪明，有的东西留下来之后，可能更吸引下一个客户。

未来租户的需求与租户员工的需求息息相关，越来越多的企业开始重视办公空间体验的提升。要应对空置率上升，成本剧增的问题，写字楼需要多元化发展，除了针对行业特性的改造外，配置智能化、服务人性化、更加关注细节也将是大势所趋。