关于未来办公需求变化--办公创新的讨论2021-10-09 14:23
||未来办公需求变化--办公创新 关于头部企业，美股上市公司、地产科技公司与互联网金融企业他们的选址需求和办公需求有哪些变化？他们又是如何带看写字楼市场？洞鉴咨询CEO刘龙与几位知名企业代表的负责人的对话，为我们找到了答案： 他们对于协同性、开放性空间需求增大，同时企业员工满意度对于办公的创新性要求越来越高，尤其目前服务的新媒体公司更喜欢数字化更高的空间和产品。  一、 58集团副总浅谈选址需求及变化 陈慧聪：58同城是一个神奇的网站，大家都知道这句话，所以58十五年来一直是一个信息平台，我们收入是在信息平台上广告费或者是端口来收取。去年开始，我们整个公司做了一个大的转型，就是原来的投资生意还是在的。业务第二条曲线就是深入产业服务，在各个板块、房产、招聘、车、还有本地生活服务全部进入产业服务链，所以根据这个企业的战略来讲，我们选址出现比较大的变化，所以这个话题对于我们来讲还是蛮明显的。 1、以前找房都是是找职场办公室，我现在还需要给业务线找门店，还有月嫂、保姆、小时工，以前在网上找，现在还有，但是我们会深入社区，在社区开很多门店。所以可以看到现在选址需求里面有门店的需求。这是第一个变化。 2、会深入到3-4线城市，湖州、中山，三四线城市也要下沉，这是我们大变化。 3、我们在大的一二线城市不会只有一个办公地点了，因为我们开始做产业服务之后，我们需要跟客户近距离的在一起，所以我们现在有一个变化，在一个城市里面需要多个站点，每个站点面积不会太大，可能是一千平米甚至500以下，我们希望精装交付，快速进去入住。这是目前三点变化。   二、从办公需求及客户需求谈选址 赵岩：大家好，我是梦想加赵岩，梦想加通过科技赋能，为不同规模、不同类型，不同阶段的企业提供运营、空间设计、智能办公全链条的办公服务商。从目前来看这次谈到这个问题上我的想法主要是站在客户角度以及客户需求角度来谈谈我们的看法。 第一，作为办公服务商这块，从我理解客户需求在哪里我们就去哪。目前梦想加在北京、上海、南京、杭州、西安、成都、深圳七个城市不断深耕，为什么在这儿深耕呢？我们深耕的依据和理由就是目标客户基本都在这个方向。 第二，从现在客户需求来讲，尤其是互联网大厂到中小微企业，他们做一些选址的时候考虑硬条件和软条件，硬条件是业务需求包括联动等等，软需求会考虑政策包括其他的人力资源招聘等等这些要素，已经成为了他们在选址上核心的要素或者是标签以及权重不同的分布。 在这块基础上我们发现经过6年服务的经验来说，也发现一些共性的变化，一方面客户在选址，满足前期指标的时候有两个要素，一个要素就是在成本上，其实万变不离其宗，商业化这块注重选址这块，还有成本是很重要的要素，包括交通、其他的全天候办公，或者做一些灵活式办公。 第三，从办公空间内的感觉来说，他们对于一些协同性、开放性、员工满意度包括创新性要求也是越来越高的，尤其目前服务的新媒体公司更喜欢数字化更高的空间和产品。总体来说在我理解既要产品创新，也要从空间中汲取能量，这是未来办公一些选址的趋势和发生的变化。 COMIN中国2021  三、需求明确后，企业更重视选址 吴敏：大家好，我是墨迹天气的吴敏。我从两方面感受比较深，第一以前的选址是老板动动嘴，行政跑断腿，行政动动嘴，中介跑断腿，需求不明确，中介提交给我们的方案也是比较混乱的状态。现在我们已经能够很明显感受到中介公司在业务水平上有了很明显的提高，大家都有感受。 第二，行政以前和公司战略有断层，行政只做基础的工作，不关心公司业务发展，公司也不会让行政参与更多业务，所以行政不太了解，这块有变化。这几年行政有了很大程度的提升，以前是人力行政部专业，现在行政基本都从人力行政部脱离出来，成立各种专业部门做这块，这可以看出来公司对于行政工作重视，还有不可替代性。这块是我在最近几年过程中感受比较大的，变化比较快的，变化比较大的两方面。 刘龙：吴老师从企业内部变化、决策的变化、需求变化阐述的。下面有请吕京京老师。  四、选址更重视地理位置和硬件条件 吕京京：大家好，我来自度小满金融的吕京京。因为我过往的十年大概都服务于相关互联网公司，所以我站在互联网公司角度讲的更多一些，我前段时间跟一个做代理的朋友讲，说你们怎么评估写字楼分数？他说一般看它的地理位置。 1、一个企业选址的时候非常重视地理位置，尤其这两年在一二线城市聚集的特征非常明显。先说北京，大家在看到在海淀和望京地区，大概有5成左右的互联网企业都聚集在这两个地区，对于一个企业来说，包括前段时间去武汉选址，光谷和泛光谷成为互联网公司选址集中地。对于一个行政人来说，租一个人要控制成本的，但是在同样的成本当中找到产业聚集的园区或者地区，同时又能够为广大的员工朋友提供非常好的通勤便利交通条件，在选址上是近些年来越来越重要的一点。 2、选址过程当中楼宇本身的硬件条件。因为我曾经服务过比较头部的电商公司，包括之前服务的公司，互联网公司大家会觉得有一个非常明显的特点，人很多，会比其他传统企业或者外企人多很多，怎么讲？这确实是一个特征，但是也许对于每个企业来说这不是本身的初衷，有可能企业在刚开始发展的时候只租一个符合当前业务需求的面积，可能随着业务的不断开疆拓土，可能很难有好的楼宇面积增加工位需要。人均面积大概只有9平米或者小到人均面积只有5平米的概念。但是约定俗成大家觉得互联网人均面积就是这样，不得不说这确实也会成为我们在选址时非常重要考虑的一点，由于人多带来的楼宇本身的硬件条件，例如空调的冷量、卫生间的坑位数，包括电梯乘坐率是否能够满足当前这么多人数的需求，包括货梯配比、消防楼梯宽度，包括空调加冷，因为互联网办公时间非常灵活，无论是996或者大小周也好都是需要有空调的，我刚才提到这些硬件条件能够满足公司需求的时候，这个项目会得到我们的青睐。 五、未来空间管理更关注软服务 陈惠聪：未来的畅想，数字化的服务肯定是最大的趋势，但是数字化服务是基于对人的服务，我们经常会讲是人来控制这些数字化还是数字化把人取缔了？所以最终我们要为人来服务的，现在可以看到很多自己的企业，包括写字楼都做了一些数字化部署，但是基本上不常用，或者不爱用，这个今后应该怎么做？我觉得也是各个写字楼应该多畅想或者是多去实践的。因为很多数字化是基于基本的数据录入，如果基本的数据录入都不是人性化的话，那它基本上就是无本之源。 1、对未来的畅想，对于我们企业来讲，未来三年我们在空间上应该持有谨慎保守的管理，比如说我们以前租房子，租三年，一般签三年合同，我会留15-20%的空间用于未来三年业务的拓展、空间的需要，但是未来的三年是一个依然动荡的局势，一个是国际因素对于中国经济影响，第二个是中国政府政策变化，所以我们会相当谨慎一些，只留5%或者10%的控制用于三年发展。三年内突发的变化来了，不够怎么办呢？我们讲过其实是很想马上拿到一些带有精装修的房子。 我刚才听嘉宾讲了，即刻办公的老板说我是一个环保主义者，要求退租还原，我觉得这是不是很环保的事情，而且像未来的需求很多，紧急的需求或者非预期需求来了以后需要有一定的装修，现在装修大概的办公室格局可以通用的，我们会有前台区域，会有会议空间，会有办公空间，还有维修地区，其实复用率很高。我觉得未来三年即刻办公，做精装修办公的快速拆装的，应该会非常有市场。 2、其他的我们自己本身的需求还有哪些变化？最重要的是选址的时候会蛮关注写字楼软的服务。 现在这个阶段很多写字楼在硬件服务配套上其实还是不太够，但是我们行政天天这么说，我相信写字楼一定会有很大的改善，特别是空调方面。 未来如果硬件条件都OK的话，我们还希望有什么呢？写字楼是否能够提供一站式的服务，就是对企业toB的，让我们企业能够聚焦在自己的主营业务上，后面行政服务，这个大楼会有统一的供给，性价比也非常高，服务态度很好，质量很好，这未来也是我们的希望。 3、还有一个希望，希望我们的写字楼变得越来越有温度，我现在看到的很多写字楼，大堂越来越好，非常富丽堂皇或者都是大石材，但是没有温暖，也不互动，感觉就是一个冰冷的大堂，虽然他花了很多钱。所以这也是未来租户的期待。 六、数据化管理对企业的影响 赵岩：大家好！刚刚听完陈总跟吕京京总说的，她们阐述的案例印象很深，正好借着机会谈谈自己的看法。 第一个，无论从空调冷量还是基础空间设施，底层逻辑是建立在企业员工感受基础上。目前说目前空间管理上企业员工感受将作为越来越垂直的地方，而且是具有增长方向的趋势，我是这么理解这个事儿的。 第二个，关于数据化管理，其实现在很多数据化管理包括员工数据化体验这块，我们觉得不是仅仅光把一个数据整理收集，更多要把数据转化为员工正向管理推动作用，这是我们一直努力追求和发展的方向。目前来说我们前期做了一个关于空间研究院的白皮书，这个白皮书现在没有完成，目前采访了大概5000多个客户，这里我们发现了其实客户需求呈现出个性化、智慧化以及敏捷化和融合化态度。从目前员工体验和感觉来说，员工对于工作环境要求越来越高，他们聚焦在开放性、包容性、舒适健康。甚至从目前还没有做完的白皮书显示，他们这方面的权重已经可以跟薪酬还有员工团队氛围进行相距不大的权重比了。我可以说让我们感受到办公环境的开放性、包容性、健康性已经成为了对提升员工满意度比较高的要素，这在企业办公选址过程中在未来应该着重考虑。 我们也发现这块包括协同，尤其是这次产品挂钩上，生活服务和办公模式相关策略上，对于企业员工包括未来发展方式有一定推动作用，而且更加关注包括光、水、电以及等等各项指标，这里其实在行业里面有很多企业在做这个，尤其像现在的WELL认证这块，对于员工也是正向导向作用，对于未来办公空间治理有很好的治理。 七、互联网交互推动办公智能化 赵岩：梦想加服务的客户类型很多类，BAT、互联网、滴滴、美团、字节、快手等等都是我们的客户，同时包括中小微企业也是我们的客户，所以客户整体画像方面接触的类型和规模都不太一样，现在互联网大厂这块基于自己的内部管理，包括行政管理这块有一套自己的OA系统，他们建立自己相关的管理系统进行研发，他们也有大的实力和能力做这个事情。 我们的方向和价值是希望通过相互的交流、学习，实现相互的产品提升，在目前现阶段可能是未来合作的趋势，而且这块我们也在加强互联网大厂相互交流互动和学习，在座的客户包括快手吴总也来了，跟我们平常也有很多交互，我们希望在这个方向追求目标不是对于办公产品兼容性问题，而是对于未来办公智能化产品如何推动以及形成价值活动或者共同发展的目标方向来推动。 刘龙：讲的相当前沿了，下面吴老师展望一下未来企业选址需求变化的趋势。 八、以人为本，传统企业信息化 吴敏：其实我跟赵总的看法比较一致，不管是选址还是空间管理，我觉得最终都会是归结到以人为本，要给员工好的体验，要让大家感受到不管是公司也好还是联合办公也好，都要有温度。其实员工是公司的生产力，我们要把员工工作做好，把员工服务做好，让他们生产更多的价值，在企业中为公司做贡献，这是我们最终要做的。 吕京京：首先我应该特别感谢像梦想加这样的企业，他太能够体谅行政人的难处了。信息化不管是互联网企业还是传统企业都是一个趋势所在。但是办公集成相关的系统，在公司自研力量上排不到优先级，但是我们从行政管理角度很想把会议室、工位、空间管理做到很好的管理。像梦想加这样的企业能够提供模块，能够很快和OA或者ERP系统打通，因为在一些模块上会涉及到相关员工数据，我们会做一些数据耦合、结合或者是信息技术上的交流，其他模块比如像固定资产管理或者是办公文具，我们内部有这样的系统，这样的系统在市面上是非常成熟的模块了，我们愿意跟这样的企业合作购买它，在办公自动化上我认为是企业每一个趋势所在，市面上有非常成熟的企业我们是非常欢迎的。  报名联系/CONTACT US
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