不同租户企业，对未来办公空间的需求趋势探讨（上）

2020-04-17 19:30作者：COMIN中国

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2019年受中美贸易战、国际经济下行及房地产持续调控等诸多因素的影响；2020年受疫情的重创打击，一线城市写字楼市场由持续多年的上升周期开始进入到调整周期，空置率上升、成本剧增、需求锐减。面对如此“困境”，该如何破局？

来自国际设施管理协会北京分会副主席张明洁先生、知行晓政创始人兼CEO蔡家伟先生、58集团行政基建采购部副总裁陈惠聪女士、CBRE华北区顾问及交易服务办公楼/租户部主管张冀苏先生、高通亚太地区地产管理部门高级总监Linlin Ma女士，以主题对话的形式切实分析了未来租户空间需求发展趋势，以找出应对困境的适用办法。

（从左到右依次为张明洁先生、蔡家伟先生、陈惠聪女士、张冀苏先生、Linlin Ma女士）

未来租户的空间需求大概是什么样的？

知行晓政创始人兼CEO蔡家伟先生：

第一、我们通过调研，梳理出了四个方面的租户需

求变化。

办公体验的变化。随着年轻人不断的涌入职场，把工作本身看作办公体验，像职场内的沟通，领导之间的关系其实都是办公体验的一种。在空间中关于办公环境以及服务体验，其实都是很重要的部分，一个好的办公体验是可以促进员工和企业情感的连接。

提升效率。对于企业来说提升效率是最重要的一部分，这其中也有三个层面的含义。第一，好的空间和环境是能够提升员工自身的办公效率；第二个是能够提升公司行政对于整个空间的管理效率；第三是空间自身利用率的提升。

部分是关于降低成本。对于企业来说，成本的控制是非常重要的方面，不仅体现在装修的成本，还有时间执行的成本。

更灵活的伸展。国内互联网公司面临快速的迭代和发展，可能下一周要扩租，再过一段时间要退租，需求非常频繁。怎样的办公空间能够满足企业在这方面的需求也是现在企业很关注的一方面。

第二、另一方面我们对接近100家的中大型的企业进行了走访调查，发现了新的需求。

健康：这是关于办公体验健康是很重要的一个因素。

人性化：办公环境中可以注重空间感，整个通透的空间走进去之后立马想留下来办公，非常的开阔，包括咖啡厅、健身房、零食、理发、心理咨询等等生活服务也都在这些空间内得到很好的利用，也几乎成为现在互联网公司的标配。

企业文化：企业在空间的打造上也越来越注重企业文化和空间的结合，从互联网公司向快看漫画，到星巴克，再到戴姆勒，它们都把品牌文化的元素融入到空间的方方面面中。

第三、企业对于效率的提升，作为他们对员工服务或公司运营的一个根本部分来考量。

我去参观字节跳动有个非常感受，在他们的空间里任何一个休息的地方都设置大量的白板和马克笔，简短的时间都可以写写画画来去做工作的讨论，可以非常帮助他们在会议室里解决很多工作的问题。另外还有专门设置的面试间，一层大堂大概有30多间面试间，每天都不够用的状态，每天大概有好几百人的面试的需求，这也是他们企业在快速发展中的状态。

百事集团专门设置了30分钟的会议室，进去之后就直接开始倒计时，30分钟之后灯关掉，也没有座位，大家站着开会，可以提升员工的开会效率。星巴克，虽然他们面积很有限，但他们也有开大会的需求，上一个可以容纳400个人同时开会的空间，这个空间在平时没有打开的状态，是可以变成四间大小不一的会议室，但是一旦需要开大会的时候，一个阿姨20分钟就可以把会议室打开，是一个非常有创意的空间规划。

第四、企业在提升效率和体验这方面会重点去做的工作，就是关于空间的智能化。

把整个楼宇在空间运营的方方面面都集成在信息平台上，通过这个平台可以很好的检测和了解楼宇各方面的运行情况，用机器人做AI的技术，研发整个智能的门机系统，包括机器人前台的访客系统，提升接待的效率和体验。未来智能前台或者是智能的空间数据的分析，也会得到很大的普及和应用。

为什么企业这么注重在办公空间体验的打造和效率的提升？我们也做过小的调研，在调研中可以看到：一个好的环境，其实已经反超了工作的前景，成为员工幸福感的第二大的来源。所以企业是越来越重视在办公空间体验上的提升和投入。

智能会议是现在企业关注最多的方面。有了这样的用户需求，在行业中有越来越多的解决方案的提供商，有越来越多的房地产业主等等。他们越来越关注业主的需求，从而提供差异化和解决方案的产品。他们做智能的升降桌，去做进一步的空间分析，提升企业在空间管理上的效率，他们通过解决装修成本的问题，帮企业提高装修的效率和成本的节约，他们企业是用已租代替一次性装修投入的方式，去降低企业的装修成本，还有联合办公，他们也都用新模式去解决企业问题。

还有很多的房地产开发商，他们因为看到企业在成本上，在一次性的比如说买楼的投入上的问题，他们也回复了一些营商计划，帮助企业用最低的成本拥有自己写字楼的空间。我觉得在未来行业的这些服务商，他们会越来越关注企业的需求，提出更多的对企业发展有帮助的解决方案和产品。

未来办公和未来需求的定义是什么？

什么样的写字楼能吸引较优质的租户？

CBRE华北区顾问及交易服务办公楼租户部主管张冀苏先生：

首先从整个现在写字楼市场情况来讲，从去年的四季度开始就放缓了主旋律。什么样的市场是在下滑的市场？

把写字楼分成三个级别，有超甲级写字楼、甲级写字楼、和乙级写字楼。超甲写字楼的空置率现在是2.5，还是比较低的；乙级写字楼的空置率近8%，非常高；压力最大的写字楼市场是甲级写字楼市场。

我们在看整个的情况下，租金还没有发生特别大的变化，在整体市场来看，写字楼租金是维持稳定的状态。像刚才说的空置率高的，面积退的比较大的市场里面的租金确实出现下滑的趋势。

为什么整体市场的租金没有变化？因为往下走其实出现在甲级写字楼的这样的级别，超甲写字楼的成交价格之前并没有非常低，因此整个写字楼市场的平均租金是维持稳定稍微下滑的状态。

这是我们觉得在中国区并不太积极的市场。在这种市场下，租户的需求都下降了，租金也没有进一步的上涨。上涨是针对于续租客户，因为写字楼毕竟是一个资产，它需要拿到资产回报，需要有一定的涨幅。一般说来，写字楼租赁策略中，对特别大的续租客户，在原价的基础上会稍稍涨一些；对于新租客户，他们则会从条款上增加一些打折、促销、优惠的灵活性。