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未来办公形势下,租户最看重的三大选址需求

2020-04-09 12:30作者:COMIN中国


无论是CBD甲级写字楼,还是共享办公空间,出租率都是业主最关心的问题。一方面没有新的租户入驻,另一方面是现有租户的流失,这使得空置率一路升高。正值疫情让商办市场备受考验,线上办公的广泛推行等不确定性让写字楼运营者压力增加,随着复工复产有序推进,租户的需求期待也在发生变化。


此文为垂直深度的良心分享,全文2200字,用3分钟阅读换来对市场的清晰认识。特别感谢高力国际华北区董事总经理严区海先生,在COMIN中国建筑运营管理研究院平台上提供的精彩分享。详见正文。

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从传统办公到敏捷式办公


在过去的50年之间办公室都是隔子间,也许现在中国很多的国企依然是隔子间。隔子间的好处是有私密性、归属感,忠诚度都非常好,是自己的空间。坏处是有孤立感,有层级隔离,看它的大小就知道它的层级是高还是低。


现在主流的工作叫开放式办公,其实还有部分公司并没有真正用开放式办公,从它的隔断高低就可以看出来,现在中国大陆地区真正没有隔段的公司并不多,但在整个海外来讲,没有隔段的办公是比较多的。



现在最流行的一种,叫做基于活动的工作场所。比如说需求多大的面积,以前的逻辑是要求各个部门提供明年、后年、大后年的雇人人数的指标,再套用一个标准。每个行业有不同的标准,IT公司大概是六七平米,联合办公室是5平米,像顾问公司大概是10平米,金融公司是15平米、20平米,中国国企金融公司达到六十平米都有可能。

目前比较先进的做法是在一个办公室里安装很多传感器,通过传感器调查每个办公室的使用率,通过这个可以清楚的看到到底使用了多少的办公空间,包括在办公室空间的活动是什么、你开会用多大的面积等等,这是基本最流行,也是最科学的一种做法。



现在最前沿的叫敏捷式办公,它大概的逻辑是基于activity这种办公方式。意思是基本只有一部分,比如财务人员、HR有固定的座位,剩下的人全部是流动的。基于不同的工作的decision,如果人数达到一定数量,它会在一个空间里做一个工作场景。在这个场景里可以有会议、有洽谈、有工作站什么都有。


通过员工调查的数据可以看出,平均的办公使用率只有56%,峰值的时候是66%,谷值的时候是32%。第二会议室的总体使用率只有29%,平均值非常低。绝大部分的工作需要大家合作,跨业务部门合作有超过80%的数据。60%的同事不想在以前的工作方式工作


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员工体验的投资回报

对企业而言,对整个工作环境做投资,到底是成本还是投资?如果是成本,企业的天职应该降低成本,如果是投资就应该持续投资。

这里更多的是倡导企业对员工做投资,比如把咖啡店放到办公室,员工扫码喝咖啡有折扣,这无论对员工还是对客户都是很积极正面的东西。


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未来租户最看重的三大选址需求
体验为先,科技引导,数据驱动。无线无纸是未来的趋势。
数据化最重要的,就是使用率分析和员工画像。员工画像是当一个员工在使用办公空间的时候,通过传感器,可以知道他使用Windows的,同时可以测试和客户交流的频率,再考察他的业绩和出勤率。

在一个新的时代,作为业主方来讲,大家可能想知道企业到底想要什么?


     第一,轨道交通,在现在选址的时代,对于一线城市来讲第一关注点是轨道交通。轨道交通如果是接近地铁站是非常重要,这是非常强制性的要求。如果没有轨道交通,楼盘的使用效率对企业来讲会降分很多,地铁站是强烈被需求的。

第二,电梯提速是企业关注的,并且洗手间配备是很关注的,这是外在的一些硬件。在办公空间里,企业往往要求一个人正常的需求,比如阳光和空气,空气对员工来讲是最重要的,增亮是最重要的。

第三,硬性要求是层高,所有的办公室的变革都离不开层高。层高应该在2.8-3米,过高也没有问题,但是成本太高,这是从硬件配置来讲。软件是很难度量的,软件的服务在室内是很重要的。

整体而言,企业用办公楼的面积是在降低的,大家都在思索怎样能够更有效率,这是整体的趋势,从业者最重要的是在这方面首先有个大的意识。尤其是90后当政在公司,整体而言对办公室的需求是在降低的,最终要能够增效还是通过硬件和软件去和客户做更好的沟通,从而增加收入。

那么如何才能留住租户,促使商办项目能得到更多回报呢?房企需要有新的商业模式去迎合未来消费者的需求。业主需要提供核心传统空间搭配灵活空间办公方式组合解决方案,“未来办公”模式将成新风尚




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