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提升资产管理能力,迎接办公REITS到来

2021-09-13 22:13


今天为您带来的是中国 REITs 联盟秘书长、北京睿信投资管理有限公司董事长王刚先生在2021COMIN中国分享的主题演讲《提升资产管理能力,迎接办公REITS到来》。他将从他的角度更多来讲讲从金融角度,从REITs角度商业地产,特别是跟写字楼之间的关系。希望对您有所帮助。



王刚总在2021COMIN中国       



在演讲开始之前,我想知道各位,今年的5月31号中国有9只公募REITs在两个交易所募集,当时场面还是很火爆的,都有谁参与过募集的、申购过REITs。

6月21号REITs就在上交所上市了,深交所4只,上交所5只,上交所涨了不均不到10%,深交所最高的有到15%。6月上市以后,可以很容易的买公募的REITs。有谁持有过中国公募REITs。


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REITs角度的商业地产

REITs产品是很好的公众投资产品


REITs产品是很好的给公众投资的产品,但是种种原因吧,现在实际上可能影响力还不够,或者说宣传还不够,我先给大家做一个介绍,看看这个东西会跟大家有什么关系。

我做地产基金比较多,这是我出的一些REITs包括商业地产投资的书,这是REITs联盟,2014年12月份成立,这是为什么做这个联盟,因为假设没有REITs的话,我不知道商业楼宇怎么办,没有REITs的话,商业楼宇最早都是散售,像潘石屹的SOHO一样做很多事情。没有REITs的话,SOHO的在香港的估值是非常低的,它只有通过价格才能反映出来。所以没有REITs做持有性物业就没有办法,这是我们的初衷。


REITs或者是地产基金实际是跟大家联动比较高的,事实上金融这件事情也很重要,你需要一个很好的金融产品在后面撑着你,就像为什么正大做得相当好?是因为有巨大的财力在后面支撑。包括后期维护,为什么中国国贸能不断地把资产做好?整体空置率在20%以上,但是国贸空置率比较可控,的确在于资产管理、运营管理、租户管理甚至前瞻性地产科技的应用,如何通过资产管理使你在市场恶劣竞争当中胜出,或者使你产生租金溢价,这是做投资比较关心的。所以运营和资产管理包括REITs都是有很大的关系。



没有流动性的产品,实际资产都是不流动的,举个例子,假设所在的楼它估值30个亿,30个亿的楼宇,全球能够买的起30个亿的楼宇的公司在几十家,真正会出价买你资产的人可能也就是二三十家就不错了。所以巨额的不动产交易实际是跟老百姓没有关系的,但是现在通过REITs可以打成30亿份,1块钱一份,那对大家就很容易交易,而且随时可以在交易所买卖,手机可以随时买卖。这样非常容易把30亿份卖掉,而且很容易交易出来,这个楼30个亿,让你明天变出20个亿都做不到,或者25个亿卖掉也卖不掉,因为没有流动性。如何让不动产流动起来这是REITs的核心逻辑。

这是REITs的论坛、会议,每年12月份有一个年度论坛,2019年三亚,2020年在北京。做了一些REITs报告。

我主要讲三部分内容,全球的REITs怎么样,中国REITs什么情况,资管能力和REITs之间的关系。


全球的REITs怎么样?

什么是REITs



REITs的英文单词就是叫Real Estate Investment Trusts,中文叫做不动产投资信托基金,集合大家的基金买资产项目公司的股权,资产是不动的,在上面的股权或者是基金份额可以交易,这样解决了楼散售,现在像商业、写字楼凡是散售的,它的物业能够维护好的不多。

把REITs作为四类资产,现金、债券、REITs、股票,它还可以随时交易,做得好还有股价的溢价。

有几个特点,必须得投有稳定现金流的资产,不像股票,不动产最大的特点你能够知道背后资产到底值多少钱,就像这个楼值30个亿,估值30个亿,但是它的底应该不在,25个亿总是它的底,所以你是有底线的。它的资产实际又有稳定的现金流保证这个东西不会有巨幅的波动,但是股价可能会有比较大的波动。所以股价调整的时候是买和卖好的机会。

再一个就是强制分红,每年必须将至少收益的90%在当年分配给投资人。还有产品透明、信息披露充分。REITs出来以后大家了解不动产行业更容易了,像国内基础设施REITs基金招募说明书或者类似于招股说明书,有一千多页,大家细心看的话里面估值报告、财务报告都有,上市公司都不会有这么详细的公告,里面有很多有意思的东西,比如不动产行业最重要的资本化率,资本化率这个数以前没有这样的数据来源,现在REITs必须给你公布这些东西,然后有税收优惠,香港、新加坡都有,国内现在不是很明确,可能在REITs试点结束之后财政部会推一些REITs的优惠措施。

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还有是价值增长,主要是两方面:

第一,内在价值。

第二,外在价值。


内在价值是怎么把楼宇管的越来越好,外在价值不能只是一个楼,要往外拓。

这是全世界都有的,中国2021是年正式有的,美国是全世界最大的,大概一万多亿美金,中国9只大概300亿人民币,但是未来我觉得中国可证券化的资产规模几万亿人民币是有的。

这是美国的情况,REITs闻起来是不动产,看起来像债券,运行起来像股权,有真正的股价波动,做好了股价有增值收益。

这是美国REITs回报率,2021年到现在是18%的收益,它有很多股权收益,除了分红之外。25年的年均下来是10.5%。我觉得一个好的REITs评价就是每年分红4-5亿,股价每年涨4-5%,这样每年挣8-12%,中值是10%,这是比较好的REITs。物业类型很多,中国首推的是基础设施REITs,美国REITs是啥都可以REITs,政府大楼、监狱、林地、医院,能够看着的有现金流的资产都可以REITs,去纽约或者美国大的城区里面,放眼望去,写字楼、酒店,希尔顿酒店全是REITs,所以它是一个不动产证券化率相当高的,而且什么行业都有。

世界上最大的REITs就是美国的电信卡,就是手机背后的信号塔,中国铁塔在香港上市。今天比较偏写字楼,举两个美国最有名的案例,讲案例大家能够记得住,美国最大的两只写字楼REITs,一个叫ALEXANDRIA公司,一个是Boston Properties,这是一个经验教训,专门写了2007年收购美国最大的写字楼组合,股票代价叫EOP,把最大的写字楼下市掉了,所以美国最大的写字楼REITs2007年被下市,然后拆散卖了,是把楼拆散了卖,几十栋楼拆成几十个包卖掉。

ALEXANDRIA市值300多亿美金,2000多亿人民币,所以它的楼宇有338处,基本在美国核心城市都有。波士顿有200亿美金。


图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


这是欧洲REITs市场,欧洲比较分散,每个国家都有自己的REITs,所以参照一下就行了,它的整个市场规模在2500亿美金左右。这是欧洲两个比较有名的REITs公司,一个叫gecina,还有一个叫Colonial。gecina在法国,Colonial在西班牙,因为我们跟欧洲REITs有比较深的合作,这些公司都比较熟悉。


图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


近邻是新加坡,新交所上市了42支REITs和BT,REITs总市值占新加坡股市总市值的12%。当前平均股息收益率为5.6%。平均负债率约37.8%,新加坡央行规定REITs负债率上限50%。物业类型新加坡很多了,公寓、酒店都可以做。

这是二级市场,说白了得给大家挣钱,别看楼波动不大,但是REITs股价波动很大,选了五个涨的最多的,七年半,从最高的涨到110%,也还是不错的,每年还要给你4-8%左右的分红,当然差的也很多,差的跌了85%都有。所以REITs怎么选还是挺重要的。

新加坡市场概括


举两个新加坡的案例,凯德,它的商业信托规模在135亿新币,六七百亿人民币的规模。还有一个是FRASERS在55亿新币的规模。

香港它是2015年跟领展差不多同期在香港做的REITs,另占规模1500亿港币了,也是全亚洲最大的REITs,像北京的中关村,海淀黄庄的欧美汇就是领展旗下的,上海比较知名的是收购了万科七宝购物中心50%的权益。剩下的是汇贤、春泉,还有招商局商业信托,12是顺丰房托基金。整个REITs活跃度除了领展活跃度比新加坡弱一些。这是林总的越秀还有招商蛇口招商局的商业信托。


图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


中国的REITs市场

公募REITs

中国现在推的是什么?地产一直处于调控状态,写字楼、商场跟住宅之间也没有什么关系,房价上涨关联度不是很高,但是的确存在一个输血通道,开发商把商业楼宇商场卖了,拿住宅的地,有可能推高地价、房价,我觉得早晚也得允许上,因为有这么大的存量。

中国REITs真正进程是6月21号开始公募上市了。我们的REITs跟国际上有什么区别呢?之前我们推的都叫类REITs,类REITs是一个债,这次推的是权益的,权益翻过来就是不保本,也没有抵押,只有资产,买贵了有可能赔钱,但是的确是给你分红,所以怎么买?买什么样的资产?怎么样管就变得很重要。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


因为REITs没有单独立法,所以借用了公募基金结构,中国大约有8000只公募基金,到底买哪只?我们也借用了基金的形式,但是REITs是一个单独的门类,它有点类公司,所以做得是基金申购,但是本质上买的是类公司的东西,结构上就给大家讲这么多。

我们主要做哪几种类型?实际跟不动产相关的或者跟房地产相关的就是物流仓库、产业园,产业园必须是工业用地和科研用地,商办用地还不行,还有数据中心。很多还有特许经营权、高速公路、污水处理包括市政基础设施,新发行的能源类的,清洁能源,包括第八和第九新出的,因为大城市住房问题很大,所以对于保障性租赁住房,这是接下来越来越与房地产比较近了,这也是7月2号刚刚发文允许推的东西,还有5A级景区,美国好像没有5A景区上市,中国也会有中国的特色,也增加了很多门类。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


6月21号上市仪式,我选择了去上交所见证这个历史的时刻,的确还是很激动人心的。上了三条产业园,两条高速,一个垃圾焚烧发电。



6月21日


资管能力

和REITs的关系


我们列了两个产品,一个是陆家嘴世界金融广场,还有大望路那边的合生汇,产品规模80亿,发行利率4.35%,比银行买理财还要高,因为郭树清主席老说收益太高都是骗人的,理财现在有些中小银行卖也能卖4%,但是客观来说不知道他投的是什么,肯定是组合出来的。理财年化一年三个点左右,因为要刚兑,或者是想不刚兑,我主要想知道投什么,买REITs看这个楼定期逛一逛,没有人的话就把REITs抛掉。你可以去看,比如前段说怎么看高速公路,大家开着车去高速公路上看一看车流量怎么样,物流仓库、数据中心,当然它是封闭的,你到门口它不让你进去,你到门口数数有没有货车,就知道REITs值不值得买。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


我们也组织了一些物业访问,前一段组织去门头沟看垃圾焚烧发电,实际也都是前九单REITs的一只,只有看那些物业你才知道到底买的是什么,中国股民靠小道消息在买,靠股评、看报纸,那些都不扎实,扎实的是你要看这些资产,问询他今年管理怎么样,明年有什么计划,这也是管理这块很重要定价的一个要素。

我们把中国成熟市场的REITs跟类REITs、中国基础设施公募REITs做了一个对比,公募REITs是一个权益性,而且随时可以在交易所,3块多钱到13多块钱一股,很容易买卖。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


评估方法,收益法、净资产法,实际REITs像中基普洛斯REITs是百分之百用的资产评估法,你能不能把租金做好、出租率做好,能不能把费用控制住,这直接影响整个资产和整个REITs的估值。   

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt


我们强调一点,资产或者资产管理、资产运营很重要,再一点就是资本和资本资产管理,再加上假设中国的公募REITs有一天对写字楼、商场开放,一般REITs出台都是CEO、CFO、COO和投资者关系紧密,我们希望早点见到中国的商办REITs在中国大陆上市,在这之前可以自己去新加坡上市也行,做类REITs也行。再一个就是每个人可以投资REITs,我的书的名字就叫做《投资REITs、积累财富》,我觉得REITs对于资产配置来说,你拿10-20%的钱买买REITs,或者可以替代你的理财的东西,尤其咱们做这个行业,买REITs就会看,看行业的变化,资产的变化,这对于你的本职工作都会比较有用。


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