市场展望丨剖析差异，谋求发展--全球视野下看中国写字楼市场

中国办公楼市场在全球角度到底处在什么样的位置，以及特别是经过后疫情时代，下一步应该怎么走，而更重要的还有一点就是在这样一个市场里面，无论我们讲资管、讲智慧，讲运营，其中还不能忽略最重要的就是办公楼的使用方、企业用户他们的需求怎么样，未来他们的趋势怎么样，我希望从这几点帮助大家做快速的梳理。

2021年正好也是我自己加入仲量联行的第25年，所以我自己跟着仲量联行和整个中国房地产市场发展，有机会见证了大量写字楼和城市化进程的改变，回头看看整个中国市场，我们从几个小的维度看一下我们跟世界有什么样的区别。

>> 1，从供应总量来看。

首先中国办公楼市场经历了大概30年的成长，而主要的发达国家的市场大概经历超过一百年的成长。如果我们用一个上帝的视角看所有的供应总量，来做一个截取，我们会发现中国一线市场基本的平均供应量，优质写字楼基本在1000万平米左右，二三线市场大概在300万平米左右，成熟的发展市场已经达到2000万的量级，最发达的市场之一美国，前六个主要核心城市平均每个市场规模在3700万平米左右。

>> 2，从租金角度来看。

从另外一个维度看一下跟其他已经成熟的市场还有哪些不同，从租金的角度会发现中国的一线核心市场，无论北京还是上海，其实已经在整个全球租金市场里面占据了非常领先的位置，并且在缓步上升和稳健的角度，而作为写字楼评判的另外一个标准就是资本值，我们可以注意到大量的写字楼投资交易和资本介入，使得北京和上海已经开始进入到世界主要城市的关注点。无论谈资本运营还有企业，其实资本变化和写字楼运营、估值有很大的影响。

3，从租期角度看。

再另外一个纬度截取办公楼的角度，看我们跟全球主要城市的另外一个角度的差距，我们会看到如果我们看很多企业在办公选择的时候，在中国大部分租期还是在三年左右的租期，而成熟的市场基本都在6年以上的租期，当然我们也能理解因为中国市场快速发展，大量的写字楼拥有者希望能够不停地捕捉到快速增长的收益，我们也相信随着市场的成熟，可能这个也会进一步进行调整。

无论是从人均面积还是从整个楼宇完工的预租率来看，我们跟一些成熟的市场还是有一定的差距，当然我并不是说这些市场一定是好或者我们一定是不好，我希望从另外一个角度让大家了解到中国主要办公楼市场跟世界有什么不一样的地方。

我们虽然起步很晚，但是我们发展的非常快，而且整个楼宇迭代非常快。但是从另外一个角度我们也注意到，中国的办公物业，城市和城市之间以及同样一个城市，区域之间差异非常大，新型楼宇整个硬件水平已经达到了世界非常高的水平，但是整个软性环境还是具有很大的差距。

更重要的是我们也注意到中国办公楼宇市场在未来发展还是非常巨大的，为什么这样讲呢？

如果我们看一下整个体量，中国前30个头部城市，整个体量已经达到1.4亿平米，但是如果用全球的宏观测算原则，同时加入到第三产业的办公人口以及城市发展规模、所有因素在一起，我们也注意到中国办公物业市场还有相当长的增长空间，我们也认为这个市场应该说刚刚开始起步到一个阶段，尽管我们注意到很多一线城市可能已经发展到一定水平，但是他们从整体相应的写字楼需求来讲，其实还有很大的缺口。

当然我们也注意到，一些二线城市和三线城市因为供大于求的情况，其实也造成了很多不平衡，后面很快也会讲到。了解到中国和世界上其他主要城市大的区别，我们也看到后疫情时代加速了变化并快速推动了中国市场的成熟，和我们其他市场的变化。这体现在以下几个方面：

第一，疫情是一个来自非市场的原因，导致最大的下行压力。

疫情应该说造成了中国近十年以来最大的市场下滑，同时这个下滑主要是来自于需求端，也就是企业用户对于办公物业需求的暂停或者是减缓、调整导致的情况。但是同时也注意到2021年的上半年在疫情之后的后疫情6个月时间里面，中国已经在市场成为一枝独秀的快速恢复的国家。

从下面的数据可以做一个展示。疫情期间我们注意到中国所有的城市市场基本的整个需求是大幅度下降，在捕捉所有办公物业市场数据的时候，有一个重要的数据叫做净吸纳量，净吸纳量就是直接反映企业对于办公物业的实际需求，如果净吸纳量是一个正值，并且数字越大，说明这个城市里面新来的客户、扩租的客户企业越来越多。

为什么要观察写字楼的数据？其实直接反映了经济情况和企业的变化。

可以看到2020年中国所有城市都遭遇了非常大的挑战，租金的下滑以及整个净吸纳量迅速的下降，但是刚才我讲到在过去的6个月里面，我们经历了快速的反弹。我们把中国的主要城市和一些世界核心城市做一个比较，前6个月净吸纳量，主要城市基本都记录了非常大的快速的反弹。

跟2019年上半年灰色柱子比的话，今年上半年特别是像上海这样的城市，进入了将近3倍的反弹，与此同时，我们看到在世界主要的经济体的国家市场，很多城市净吸纳量是负值，说明越来越多企业退出办公物业面积，造成市场供应量反而会增加，这是对经济直接的反映。

如果我们要把所有的中国主要城市作为一个对比，我们也可以看到，几乎所有的城市都在2021年上半年办公物业的表现里面有非常强劲的反馈，但每个城市都不一样。中国最大的特点是城市和城市之间，城市和区域市场之间都有很大的变化。

第二，企业需求的变化。

我们快速梳理一下，中国市场注意到在上半年经济复苏的快速需求以及到未来下半年和明年，我们认为有三个很重要的行业，带来了非常大的需求。

→ 1，是金融行业的开放和持续的扩张。我们注意到政府对于金融行业一直保持非常开放和包容的态度，并且进一步的开放这个领域，我们也看到有很多的金融企业已经在中国进一步的快速布点，包括一些很重要的外资企业。今年上半年以北京举例，有超过220家的企业新注册的公司在北京，所以他们对于办公物业的需求其实已经开始展现出非常强劲的势头。

→2，毋庸置疑就是科技TMT的行业。无论是软科技还是硬科技，我们都注意到他们对于市场需求非常非常强劲，这也是来自中国持续领先的数据迭代和更迭，以及大量的对于芯片技术和研发的支持，造成了所有相关产业都在行业内进行成长和布局。

→3，已经开始展现苗头，并且我们认为将会进一步的对市场、办公物业有很大的需求就是医疗健康相关产业。通过这个数据可以看到中国医疗健康投入其实只占到GDP的6%，这在世界上已经布局很成熟的国家其实都达到了10%，所以我们相信这个领域的所有参与者将会对整个市场需求造成很大的推动作用。

1，后疫情时代，具体到真正的恢复还要花一些时间，仲量联行在2021年的1月做的年初预测的时候，讲到根据仲量联行过去这些年对于世界主要市场经历过大的跌幅市场数据捕捉，总结出对于这样的动荡大概需要三个阶段恢复，在中国市场可能各个城市会有不同的表现。对于北京，我们应该说已经进入到第二个阶段，已经开始回暖，并且开始逐渐在不同的市场体量里面，不同的项目，甚至已经开始迅速恢复。但是同时我们也注意到真正的恢复要到2022年一季度有可能才会进入到真正恢复的阶段。

所以在这样一个情况下，最重要的是企业方是什么样的表现，我们注意到在过去的十年里面，在中国的办公物业市场里面非常活跃的一个主要主体之一是大型的中资公司和中资背景的跨国公司。

在我25年前刚刚入行的时候，大量办公楼的用户基本都是外资的跨国公司；到十年之前的时候，中资公司开始成为主力用户，而且他们趋势在越来越加速，过去两年里面中资公司对于办公物业的需求其实在急速扩张。

    >>这里捕捉到一些非常重要的信息：

1)头部TMT行业在过去两年半时间里的承租面积已经超过150万平米，更重要的是我们注意到越来越多的企业他们已经在全国进行整体的布局，不光是考虑到一个城市和一个城市的某个地区，而是全国布局。

同时在我们和企业的访谈沟通中也注意到，大家都遭遇了很大的打击，就是传统的方式因为短期内需求快速增加，传统模式已经越来越不能满足他们的需求。我们也注意到这些企业开始搭建中央的不动产团队，整体协调企业在全国的布局，尝试进行全国统筹的管理。

2）我们也注意到企业在未来的需求和他们真正想要的东西进行了快速的变化，从被动式接受和选择物业到主动式的规划，他们通过不规范的项目进入更加合规的角度处理。

从简单租赁办公物业到把物业进行很好的空间给员工提供最好的体验，所有这些都是希望能够尽快的进行布局，满足业务，不停增长的需求，而更重要的一点，我们也注意到所有的中资大型企业在布局的时候也是对自己的企业架构做一个尝试和测试，这对他们进一步走向世界和进行全球的布点将会搭建一个非常重要的基础。

我们相信中国这些企业未来的道路上不光是在更多办公物业里面有更多的需求，同时我们相信他们下一步的布点可能将会进入到全球的格局里面，今天参与的很多嘉宾和朋友有很多资产管理人士和运营的人士，其实我相信这些都会有助于帮助我们理解客户的真正需求，并且提前安排我们如何满足他们的需求。

更重要的一点是对于开发商来讲，我们觉得这样一个变化的时代，更主动的了解企业客户的需求，更主动的了解用户的需求，相信先行一步，才能做好提前的布局。

3）作为投资人来讲，无论是不同的市场以及在北京、上海这样的一线城市市场里面，进一步的城市更新的项目机会，其实将会更准确的捕捉到越来越到不同类型企业需求，作为所有服务参与者来讲，了解他们的需求，了解未来的趋势，其实将有助于我们更好的看清未来可能的方向。

最后， 仲量联行在今年发布的《企业地产搭档白皮书》，涵盖超过200多个城市所有办公楼物业的数据，以及所有数据详细的资料，以帮助企业客户、开发商、资产管理的朋友们能够更好地了解未来中国市场、整体数据下是什么样的表现；《企业未来2021年全球企业的十大趋势梳理》白皮书的发布，则帮助行业内所有的参与者能够更好的甄别市场的变化，能够找到适合自己的客户方向。