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站在业主角度，看待疫情对商办市场的10大影响

2020-04-17 19:30作者：COMIN中国

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2019年以来，全国多地甲级写字楼市场在宏观环境不佳及供应放量等因素的影响下已然走弱。在新冠肺炎疫情影响下，写字楼市场将进一步承压。疫情的发生对于商业地产造成不可避免的影响，但市场各方均在积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。

COMIN中国建筑运营管理研究院为更好促进行业朋友们对当下的市场形势有更深刻了解，用实际行动，公益分享，为中国的写字楼行业行业献力。特别感谢戴德梁行研究部主管魏东女士在COMIN中国平台带来的分享。此文为垂直深度的良心分享，全文3400字，用3分钟阅读换来对市场的清晰认识。详见正文。

一、中国写字楼市场

1.中国写字楼市场概况：
未来四年迎来新增供应高峰

写字楼的整体市场的控制率都是在一直在走高，租金下行趋势比较明显。过去4年，全国写字楼的平均的年新增供应量在600万美金。未来4年，从2020年到2023年，整体市场平均每年的供应量是到800万美元，今年会是一个写字楼供应的高峰，但是由于疫情的影响，会导致一些项目的工期的延迟，预计会有一些项目会延迟到2020、2021年。但是不管怎么说，未来4年的写字楼的供应都会比较大。

2.写字楼需求放缓：较2018年下降48%

从写字楼的需求角度来看，在2018年平均每一个季度写字楼需求量在130万。到了2019年，这个数字就下降到了每个季度的70万平方米，同比下降了48%，这是一个非常巨大的下降。

3.写字楼市场未来供应庞大：
中国甲级写字楼未来供应量（2020-2023）

从各个城市的未来供应来看，像厦门写的是138%，那就意味着未来4年厦门的新增供应量是他目前存量的1.38倍。国内一些未来供应比较高的城市，除了厦门，还有深圳、成都、汉、沈阳、南京、西安，这些城市未来的在写字楼市场的压力会比较大，空置率会继续走高，租金有进一步下行的趋势。

二、新冠疫请对写字楼市场已经产生影响

1.新冠疫请对中国经济增长的影响：
较原有预测降低0.5个百分点

经济学人智库对新冠疫情对中国经济增长的影响做了一个预测。现在预测是把3月底已经得以控制作为一个基准的情况，那么今年的GDP的增长是是在5.4%这样一个水平。整个经济的大环境对于写字楼市场的需求，对整个中国经济方方面面的影响都是非常大的，所以经济的走弱对写字楼的需求有非常大的影响。

2.来自业主方对市场影响的反馈

（1）受访业主类型

调研涉及地产发展商、国有企业、联合办公、国内外基金公司等在全国持有多栋写字楼或产业园区物业；受访的写字楼业主中，约52%为内资、外资、港资或台资的地产发展商；约24%的写字楼业主为国企背景的业主；另有8%的联合办公运营商以及6%的地产基金。

（2）项目复工情况

截止到二月下旬，受访的企业中，约40 %的租户企业员工采取在家办公的方式；30%的租户企业员工虽已回到办公场所复工，却仍采取错峰上班的方式，避免写字楼内公共区域人员聚集的情况。

22%的租户企业看疫情的发展情况复工时间待定；8%的租户采取轮岗或部分办公；已封城的城市，除基础生活保障、物流运输、医药健康等行业已复工，其他行业仍处于暂停营业或在家办公的方式，直至疫情拐点或已得到有效控制。

（3）物业防控措施

本次疫情中，能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任。电梯空间、写字楼安检、卫生间、垃圾收集、空调系统、新风系统、其他公共区域、排水系统等八类物业设施及区域是写字楼业主重点消毒防范的关注对象。

疫情阶段，写字楼主要采取的措施有:空气循环系统与公共区域的消毒、工作人员健康实时监控、登记访客信息与体温检测、预防人员感染的相关工作、严控短期租赁、提高风险管控及对突发情况的预案管理等。

根据受访写字楼业主的反馈情况，短期内，楼宇内的人流量较少，利于写字楼内人员健康监控管理，但是随着企业大规模复工潮的来临，写字楼运营方需加强楼内人员健康监控，楼宇消毒，物业设施维护等相关工作。受本次疫情影响，写字楼运营商需要灵活调整楼宇消毒清洁、楼宇人员管理等各项服务，协助租户顺利有序开展复工。

（4）在建项目进度影响

随着疫情的持续，短期内，务工人员返城的推迟将影响写字楼在建项目的工程进度。近80%的开发商认为冠状病毒疫情将会导致工程进度延迟一到三个月；

14%的房地产开发商持有乐观态度，认为本次疫情不会对新建项目工程进度产生影响；受冠状病毒疫情停工的影响，部分原计划于今年上半年入市的项目将推迟至2020年底或2021年入市。

（5）租金减免情况

疫情当前，很多企业担负起了的社会责任，采取不同粒度的免租、减租、免降水电费、免降物业费、免降管理费等多项措施，其中考虑减免租金的企业占22%，另有约64%的受访业主会观察疫情走势来指定后续的措施；在所有愿意考虑减免租金的企业中，国有企业占42%,体现了国企担当，树立了良好的企业形象；地产发展商紧随其后占34%。

（6）后疫情时代的升级

疫情之下，智能物业管理系统、非接触式门禁、智能会议系统、无人访客系统为办公楼宇业主与运营方最为关注的四大技术方面；物业及设施的管理水平、专业系统的防护举措更易获得用户信任，同时也增强客户粘性。

本次疫情将催生未来办公物业提升，热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场关注；疫情的发生对于商业地产造成不可避免的负面影响，但写字楼的经营者、业主方租户、商户以及设施管理、物业服务公司等市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。

（7）疫情对租赁的影响

有超过半数的业主认为，此次疫情对租赁市场的影响将达到半年之久；另有40%的业主认为疫情对租赁市场影响为短期的，可能为一个季度；认为疫情会影响租赁市场超过三个季度乃至一年的业主，占比低于10%。

整体来说，业主预测此次疫情虽然来势汹汹，但是对写字楼市场的影响（湖北外）还是短暂且可控的，结合非典期间北京和上海写字楼市场的表现来看，最久不会超过半年。

（8）新营销模式

受到疫情影响，线下看房的传统模式在这个春天“遇冷”，线上营销、视频看房等新型营销手段受到市场热捧，推动房地产行业营销数字化变革。

受访业主中有超过64%表示将会采用不同方式的线上营销方式，包括通过抖音等直播软件进行宣传，VR看房，线上论坛等；超过50%的业主表示会采用“视频看房”的模式取代传统线下看房，让客户足不出户也可以看房；传统租赁营销方式例如继续增加营销费用和佣金的提升等手段，也仍然有业主继续使用。

（9）所在城市2020租赁市场预测

2019年写字楼市场大量新增供应入市，导致市场竞争加剧，租金及出租率下行压力增大。此次新冠疫情波及全国主要城市，将会导致大量新项目推迟入市。面对复杂够变的外部环境与市场形势，业主对未来办公租赁市场情况也各持观点：

在2019年，全国楼市都经历了市场行情下行带来的压力，已经面临未来大量新增供应及去化压力；而疫情带来的影响预计会持续半年，未来的租户竞争和集中供应情况会进一步加剧；超过半数的业主认为所在城市的写字楼租金将下降；接近六成的业主认为写字楼空置率将上升；有接近两成的业主则考虑到疫情之下，写字楼新增供应将有所延迟，预计在2020年新增供应减少的情况下，写字楼整体空置率将持平。

（10）市场信心指数