市场下行，让精益管理赋能存量资产的价值
2020-04-17 14:30作者：COMIN中国
在经济下行、高空置率的市场下，联合办公是产品还是形态？如何提升资产价值？此文为垂直深度的良心分享，全文2800字，用3分钟阅读换来对市场的清晰认识。特别感谢WE+集团COO/CSO王锴先生先生，在COMIN中国建筑运营管理研究院平台上提供的精彩分享。详见正文。
资产管理最终是为价值服务，一切偏离净租金收益的平效、颜值、用户体验都是不可取的，唯有改变原有的方法，才能再次聚力融合。将基于用户需求的方法论作为一切的前提，提供精益化的全周期资产管理服务，始于规划咨询、空间改造方案及软硬件部署，对存量物业的以下三点进行赋能:
原来的效率是时间，住宅开发商第一时间拿地，两年之内形成销售，现在指的效率是空间的分隔，原来一个办公楼是一层一层的租，现在把它分成四五个产品，不同的产品意味着不同的价格，不同的租期，不同的使用团队，同时还有不同的服务需求。原来办公楼不讲成本，原来的成本只是建安成本和建造成本，不存在运营成本，无非就是中间税，因为什么都不干就不存在成本。以联办为例，联合办公确实提供了很多服务，但服务是要花钱的，不是客户买单就是自己买单，这时候成本就出来了，用户喜欢，但不一定愿意花钱，可能这个钱就要自己消化掉了。体验决定能把产品卖到多少价格。现在办公楼正常租赁，5块的楼，想把它卖到6块，甚至更高，就要从体验上下功夫，这不完全是空间和租赁的事。
企业规模呈现两极化发展；企业文化发生改变，扁平化、无边界，个体得到了更多重视，成为焦点；消费新升级下视觉审美的需要。近30年的增量发展时期，开发标准与方法论无明显迭代；存量物业空间普遍存在功能单效率缓行的情况；普遍缺乏“以每一个用户为目标”的服务思维及执行方法。技术与互联网的进步，直接导致办公行为的改变，促使场景出现了以用户为核心的迭代需求，空间营运软件化、互联网化；经济增长放缓，存量物业价值自然增长停滞核心资产的价值已充分释放，存量物业价值迎来释放契机。
1 . 产业及区域优势
1.产品分析及定位
要做分析，从产品端，肯定是从产业和区域优势来分析。招商的角度看，从纯中介、纯渠道、纯市场来看很难，要有一个产业的帽子，产业的帽子一定是基石客户，基石客户是来于产业维度的分析，一定要把自己区域的产业和优势分析清楚，第二市场和周边，第三是产品，第四产业产品的规划，第五设计功能机电，第六经营的策略这一套做完，会出一个完整的设计交给设计公司。因为设计公司不懂产品，是没有任何产品和运营经验的，搞了乱七八糟的数字和报告，他完全是按照历史的项目或者传统的产品来的。最好的产品最低的价格才有可能干成这样，因为所有老板都会有阶段性的要求，而有些自有开发商就不一样，可能又是另一个形式。物业管理服务永远只有保安保洁，因为确实不存在运营，没什么服务在里面。
这是如今理解中应该做的整个资产管理服务的12个维度的内容，从产品分析到最终的物业管理服务，应是一家公司做的，而不是分N多家公司，目前想整合这个还是有困难的。在业主和用户的程度，一个是主动的，一个是被动的，很多的传统办公楼的业主、用户或企业或开发商，它是被动的迎合技术，不知道技术能帮他带来什么。或他在工作中，并没有因为技术的原因，产生了损失，经过那么多年的运营，基本都是是有需求后才找技术。
作为业主来说，或作为基金公司来讲，对技术运用的终极目的是为了租金，如果不能带来租金要它干嘛呢，没有意义，还要花钱。但是技术到租金实现中间是有一个过程，技术导致行为的变化，行为变了之后才会有功能需求，功能需求有场景逻辑做整体的复盘，然后才有产品规划和实现，最后通过效益成本体现，三个维度的分析，实现租金。
这是更上一级的核心的问题，协作创新、运营服务和空间。正常来看，都是从空间开始，按照传统思路，设计完之后再想怎么运营，为招商服务，怎么管控，不会正向想，因为那时对运营服务不了解，没概念。今天对运营服务有非常清晰的了解，所以这时候把这个定好了才去规划空间，才会设计施工去展开。这能保证整个项目是对的。
以后的业主会更偏向于一个基金管理公司的角色，存量时代的到来，老楼一定要做更新改造，老楼按照现有的甲级标准去改，是必死无疑的，因为产品标准已经完全落后时代了。按照现在甲级标准做，第一是改不过来，第二即使改出来也没有体验，不可能打破应有市场的瓶颈。越来越往后走，办公楼也会像酒店一样，基本没有开发商自己干酒店，万达自己干也是因为找了很多国际的管理公司后才会自己做，或把他的团队整个挖过来，将来会有真正的头部的资产管理公司来管理存量资产，资产证券化后，真正的业主也会减少，整个的事儿也会容易实现。
从目前的市场水平、经济下行、贸易战及人口政策来看，办公租赁市场将面临巨大的下行压力，从空置率到租金水平都不乐观，因此要注重项目的产品表现和服务内容,为客户提供更多的附加值，从而增加竞争力。
在增量甲级办公物业产品同质化难以避免的今天，为了应对激烈的市场竞争格局，应该在整栋产品分割、交付标准、服务及共享的维度重置产品，从而增加核心竞争力。因此，通过新空间及复合型的产品规划，以空间服务硬件功能为载体，以空间服务内容及技术应用为核心，建立企业服务功能的新地标。
从开发到运营，到规划到设计，任何一个产品和无论是形态还是参与者，或者是使用，大众的接受程度才能决定它的市场存在或它的价值，目前从联合办公的单纯产品来看，可能不是特别的适合做一个单一形态来做经营运营和管理。
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