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市场下行,让精益管理赋能存量资产的价值

2020-04-17 14:30作者:COMIN中国

在经济下行、高空置率的市场下,联合办公是产品还是形态?如何提升资产价值?此文为垂直深度的良心分享,全文2800字,用3分钟阅读换来对市场的清晰认识。特别感谢WE+集团COO/CSO王锴先生先生,在COMIN中国建筑运营管理研究院平台上提供的精彩分享。详见正文。

01
精益赋能


资产管理最终是为价值服务,一切偏离净租金收益的平效、颜值、用户体验都是不可取的,唯有改变原有的方法,才能再次聚力融合。将基于用户需求的方法论作为一切的前提,提供精益化的全周期资产管理服务,始于规划咨询、空间改造方案及软硬件部署,对存量物业的以下三点进行赋能:

1. 效率
原来的效率是时间,住宅开发商第一时间拿地,两年之内形成销售,现在指的效率是空间的分隔,原来一个办公楼是一层一层的租,现在把它分成四五个产品,不同的产品意味着不同的价格,不同的租期,不同的使用团队,同时还有不同的服务需求
2. 成本
原来办公楼不讲成本,原来的成本只是建安成本和建造成本,不存在运营成本,无非就是中间税,因为什么都不干就不存在成本。以联办为例,联合办公确实提供了很多服务,但服务是要花钱的,不是客户买单就是自己买单,这时候成本就出来了,用户喜欢,但不一定愿意花钱,可能这个钱就要自己消化掉了。
3. 体验
体验决定能把产品卖到多少价格。现在办公楼正常租赁,5块的楼,想把它卖到6块,甚至更高,就要从体验上下功夫,这不完全是空间和租赁的事
02
为什么需要精益赋能?


1.租赁者发生了改变
企业规模呈现两极化发展;企业文化发生改变,扁平化、无边界,个体得到了更多重视,成为焦点;消费新升级下视觉审美的需要
2.物业功能落后于时代
近30年的增量发展时期,开发标准与方法论无明显迭代;存量物业空间普遍存在功能单效率缓行的情况;普遍缺乏“以每一个用户为目标”的服务思维及执行方法。
3.经济与技术环境的实况
技术与互联网的进步,直接导致办公行为的改变,促使场景出现了以用户为核心的迭代需求,空间营运软件化、互联网化;经济增长放缓,存量物业价值自然增长停滞核心资产的价值已充分释放,存量物业价值迎来释放契机。
03
精益的产品开展方式


1 . 产业及区域优势

2 . 市场及周边产品
3 . 需求及产品组合
4 . 产业、产品及规划
5 . 设计、功能及机电
6 . 经营测算及策略
04
目前的方法及内容


1.产品分析及定位

要做分析,从产品端,肯定是从产业和区域优势来分析。招商的角度看,从纯中介、纯渠道、纯市场来看很难,要有一个产业的帽子,产业的帽子一定是基石客户,基石客户是来于产业维度的分析,一定要把自己区域的产业和优势分析清楚,第二市场和周边,第三是产品,第四产业产品的规划,第五设计功能机电,第六经营的策略这一套做完,会出一个完整的设计交给设计公司。
2.建筑室内设计
因为设计公司不懂产品,是没有任何产品和运营经验的,搞了乱七八糟的数字和报告,他完全是按照历史的项目或者传统的产品来的。
3.前期招商
最好的产品最低的价格才有可能干成这样,因为所有老板都会有阶段性的要求,而有些自有开发商就不一样,可能又是另一个形式。
4. 物业管理服务
物业管理服务永远只有保安保洁,因为确实不存在运营,没什么服务在里面。
05
基于用户需求的运营


这是如今理解中应该做的整个资产管理服务的12个维度的内容,从产品分析到最终的物业管理服务,应是一家公司做的,而不是分N多家公司,目前想整合这个还是有困难的。在业主和用户的程度,一个是主动的,一个是被动的,很多的传统办公楼的业主、用户或企业或开发商,它是被动的迎合技术,不知道技术能帮他带来什么。或他在工作中,并没有因为技术的原因,产生了损失,经过那么多年的运营,基本都是是有需求后才找技术。
06
技术到空间及营运服务的过程


作为业主来说,或作为基金公司来讲,对技术运用的终极目的是为了租金,如果不能带来租金要它干嘛呢,没有意义,还要花钱。但是技术到租金实现中间是有一个过程,技术导致行为的变化,行为变了之后才会有功能需求,功能需求有场景逻辑做整体的复盘,然后才有产品规划和实现,最后通过效益成本体现,三个维度的分析,实现租金。

07
空间战略定位方法论


这是更上一级的核心的问题,协作创新、运营服务和空间。正常来看,都是从空间开始,按照传统思路,设计完之后再想怎么运营,为招商服务,怎么管控,不会正向想,因为那时对运营服务不了解,没概念。今天对运营服务有非常清晰的了解,所以这时候把这个定好了才去规划空间,才会设计施工去展开。这能保证整个项目是对的。

08
商办资产管理需要精益的酒店化经营


以后的业主会更偏向于一个基金管理公司的角色,存量时代的到来,老楼一定要做更新改造,老楼按照现有的甲级标准去改,是必死无疑的,因为产品标准已经完全落后时代了。
按照现在甲级标准做,第一是改不过来,第二即使改出来也没有体验,不可能打破应有市场的瓶颈。越来越往后走,办公楼也会像酒店一样,基本没有开发商自己干酒店,万达自己干也是因为找了很多国际的管理公司后才会自己做,或把他的团队整个挖过来,将来会有真正的头部的资产管理公司来管理存量资产,资产证券化后,真正的业主也会减少,整个的事儿也会容易实现。
09
商办资产管理的壁垒


从目前的市场水平、经济下行、贸易战及人口政策来看,办公租赁市场将面临巨大的下行压力,从空置率到租金水平都不乐观,因此要注重项目的产品表现和服务内容,为客户提供更多的附加值,从而增加竞争力

在增量甲级办公物业产品同质化难以避免的今天,为了应对激烈的市场竞争格局,应该在整栋产品分割、交付标准、服务及共享的维度重置产品,从而增加核心竞争力。
因此,通过新空间及复合型的产品规划,以空间服务硬件功能为载体,以空间服务内容及技术应用为核心,建立企业服务功能的新地标


从开发到运营,到规划到设计,任何一个产品和无论是形态还是参与者,或者是使用,大众的接受程度才能决定它的市场存在或它的价值,目前从联合办公的单纯产品来看,可能不是特别的适合做一个单一形态来做经营运营和管理。


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