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办公租赁丨加速去化的办公楼资管方案

2022-04-25 19:49作者:COMIN中国


一二线城市写字楼存量居高不下,更多项目在销售去化处于低位的情况下选择联合办公的租赁方式,让写字楼的租赁去化有了新路径。对业主方来说,业主方提供的联合办公管理服务和运营理念,极大的降低了企业入驻及离开所产生的装修成本以及租赁周期,盘活更多的现金流;对企业来说,节省了租赁成本,不再面对高额租金,提升了租赁的性价比,形成了双赢的局面。



《加速去化的办公楼资管方案》

即刻办公创始人张奇先生,进入办公楼行业12年,从2016年开始做隔墙的租赁生意,后来建立了联合办公。张奇的话来讲,“我们既有楼,有代理,又有客户来源,又有自己的装修能力,就做联合办公吧。”

特将张奇先生在2021COMIN中国上的主题分享《即刻办公-加速去化的办公楼资管方案》整理给大家,望您有所收益。


图为即刻办公创始人 张奇先生

我们怎么定义即刻办公呢?分两端:产品和服务。

产品现在做得叫做通过设计、施工和产品端供应链整合,为租户提供半定制化拎包入住的办公室产品,因为现在服务了很多个租户,这句话其实背后的深意很多,半定制化的拎包入住是这个行业非常需要的东西,而不是完全的拎包入住,客户一定会自己办公室有他个性化的需求。



其实完整的拎包入住,是包括隐蔽工程的,消防、工程、强弱电一般都是大家不愿意跟客户提及的问题。



精装办公能够实现当天签约、当天入住,第二天可办公,更重要的是第二个刚需,退租后不需要这家租户做退租还原,空间布局调整还能满足下一个租户的需求

服务端是助力运营、定制服务,一般在一个好的服务项目上会设置一个服务中心,进行服务端供应链整合,其实是配合大厦的租赁部,这两个产品和服务我把他们起一个外号叫做“租赁部的小帮手”。

实际上现在很多业主方注意到办公楼运营了,但是业主方租赁部却不好干办公楼运营。这个事情需要专人专岗来做,但是就一两栋楼来做是不值得的,当然大业主尤其是全国性商办持有量比较大的开发商已经开始从全国总部层面做战略招采,去整合这些供应商,但是很多开发公司尤其只有一两栋楼的业主方,其实做这件事管理的边界成本不划算。




入室维修

保洁


有些服务是已经有很多物业公司开始提供,就是给租户入室维修、保洁、办公设备租赁、绿植。最新两个业务共享前台和共享司机,也有开发公司在做,这些服务,目的就是让B端享受到楼宇的赋能,让C端享受到更多生活和办公的便利。


 一、三条主要的逻辑和理念


第一,办公空间的设计。
当然在座的各位都不算是领先的,但是对于租户来说,尤其现在服务很多都是一线城市的二流商圈,以及二线城市,租户实际能力还是比较弱的,他们理念也是落后的,我们会提供更多的员工交流的空间,让员工的idea,让他们的金点子在这些空间里面碰撞出来。
我们会结合有中国特色的企业治理的理念,公司的治理架构,帮助他们做平面布局,这个能力其实目前市面上对于绝大多数的散户工装公司来说是弱的,他们一般承担的是画图员的角色,老板说怎么画就怎么画,我听你的,大部分平面布局他们提不出企业治理纬度的平面布局能力。




第二,设计风格。
我们的产品大家从宣传片以及后面的样板间能够看到,我们做得是现代简约和前卫时尚,首先我们并没有做奢侈品,我们现在定位就是做办公楼里面的优衣库和办公楼里面的全季酒店,我们面对的更多是中小型,他们自己没有空间布局能力、审美能力,所以产品相对简单,但是突出的尤其是现在后面这款产品突出的是性价比。

第三,空间灵活性和延展性。
空间是必须能够变化的,我们最新的一个客户500平,他用了三天之后提出空间变化需求,我们马上三天之后做了面对面。包括企业会招聘,新招聘一个VP或者是一个副总经理,他就可能需要新增一间办公室,上一个案例也是在今天某个领导的办公楼里边,租户要求新设一个总裁办公室,就是这种空间灵活性和延展性,企业空间可能每年都需要变化,但是按照原来的管理规则,租户要重新办一遍物业进场手续吗?是不是要重新改一遍消费等等,其实都是行业的难题。

员工交流与企业治理

现代简约和前卫时尚

空间的灵活性和延展性

——即刻办公的理念     




 、行业面临的趋势


我们现在说说行业面临的趋势:
第一,办公空间精装趋势非常明显
以前接待十个客户,有九个要自己装修,现在有四五个都要拎包入住了,一线城市甚至一万、两万、三万平的成交都要求业主方做拎包入住,这种需求已经不再是小客户提出的需求了。
业主方面对突然而来的客户需求,有些业主方是很无奈的,因为公司走一次这种流程,招采,让公司各部门配合,给公司快速响应很难。

第二,成熟的办公楼运营体系。
国内主流的尤其是大的办公楼开发商和业主方都已经有了成熟的办公楼运营体系,但是更多的业主方其实还没有完整的运营体系,往往租赁部三四个人负责租房子,至于运营就会交给物业。

第三,科技驱动资管,这里就不多谈了。

行业面临三个趋势


 、精装修可以加速去化


第一,扩大了客群基础

如果只有毛坯交付的产品,每年会错失很多要求拎包入住的客户,一栋办公楼如果只有一种方案,他可能每年能租2万方,但是如果同时交付两种产品,应该能够租到3万方。


第二,经纪人带客积极性异常迅猛

因为他有东西可讲了。一旦做了拎包入住之后就能有非常场景化的带客户了,带看客户的时候发现场景化了,能够讲非常多的故事,经纪人也愿意发朋友圈,愿意跟老客户推荐你的产品。

所以一个商圈服务一栋楼,大家会发现为什么这一栋楼突然吸引了绝大部分的中介关注,这三个月成为了四五家中介主推房源。



第三,产品说服力增强了
产品说服力提高,加快客户决策周期,目前服务的客户绝大部分是二次来访成交,把住宅销售里面必定的技巧放进来了,拎包入住的房源很紧缺,今天下午不定,这套方圆就被刘经理的A客户定了,让两三个月的成交时间就变成了两三天成交。


第四,客户觉得划算
客户不愿意花太多钱,原来花50万才能入住一个办公室,现在花10-15万块钱可以直接用办公室了。

比租户更了解租户的需求,

我们在管理需求和引导需求。


下图是即刻办公给很多项目做得平面设计,发现业主方在这个环节会提出几个很明显的需求:
第一,三角形办公室特别难租。整栋大楼三角形都没有租出去过,能不能帮我们把三角形房间分出去,然后成功租出去了,三角形房间现在变成可租的弧形。

第二,朝山的房间不好出租。我的二号房间和三号房间是朝山的,五六号房间朝海的,朝海的都租出去了,朝山的租不出去。

第三,能不能把大单元切小。所以每个项目都要做上百张平面图规划,我们要实现ABC单元打通什么样子,A单元拆成BCD单元是什么样子,帮助租赁部做多种平面布局方案。


这个工作在背后每天我的最主要工作是审核平面图,我认为平面图是一个公司对外输出最高的智慧标准,我们比租户更了解租户的需求。非常多的租户都喜欢自己画平面图,但是他们发现最后对于会议室、办公室没有一个标准的尺寸概念。这时候就需要我们管理和引导他们的需求。


办公室装修并不那么麻烦,因为受场地限制,模拟出使用面积120平方的办公室,用8个小时时间,成功规避了吊顶问题,隐蔽工程是根据大厦情况定的,一般是15-30天不等的工期,全部做到拎包入住,这是8小时。
好处就是大部分建筑材料可以循环利用,减少资源浪费,不用再砸碎了。机械臂做切割,所以大家在写字楼里面听不到电锯的声音。没有噪音,没有粉尘、甲醛,可再次利用。



目前服务的各个项目,精装产品平均出租速度是1500平每个,大概就是3-5个客户,每个客户300-500平。精装出租占比现在是30-90%,也就是说一个月租1万平,有3000或者有9000平是精装的。对于租户来讲:
第一,节省现金流,当然这是以一线城市举例子,他的成本基本在1200-1800,他选择分期付款,现金流至少节省20万。
第二,节省时间,半个月就用了。
第三,客户不用做退租还原,由我们帮助他们做还原。
对于行业来说,目标提升30%租赁效率,降低50%施工时间,实现80%的建筑材料可循环利用。



目前我们跟业主方合作方式是三种:

第一,批发。

第二,零售。

第三,租赁。

批发是业主方出资,我们帮助业主方实现拎包入住,大面积2000-10000方,零售是直接卖给小客户。这是租户合作的周期,一般一个月的入住周期。

我们的使命,这是一个小事,但是更多是想做到建筑材料的Reuse和Recycle,每多做一平米即刻办公就减少一平米的建筑垃圾排放。

让我们一起为地球做一件小事。


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