物业碳中和-被低估的存量地产价值提升之路2022-05-06 10:57
4月22日是我们迎来的第52个世界地球日，2022年世界地球日的主题是“携手为保护地球投资！”（Invest In Our Planet）——预示着环境保护议题正在从企业责任深入到企业价值逻辑。 2021年，碳达峰碳中和（双碳）成为很多行业绕不开的话题，企业体现出责任担当，普遍重视“如何做好双碳工作”。但是，对企业零碳转型内在价值尚未深入讨论——企业如何用好双碳目标？双碳目标能否帮企业提升经营表现、打开新发展格局？
以地产企业为例，谈及双碳，最容易想到的抓手有两个——绿色建筑和节能减排。企业所期待的收益也有两个——政策补贴和碳交易。 这种理解不能说不对，但低估了地产企业在零碳转型过程中的潜在角色，也低估了碳中和目标对升级物管业态、提升资产价值的作用。   一、绿色建筑是“建”出来的 但建筑碳中和则是运营出来的  2018年建筑行业全生命周期碳排放占全国碳排放总量的一半，建筑运行阶段占全生命周期排放的43%。绿色建筑、超低能耗建筑技术能够有效推动新建建筑全生命周期碳排放下降，但随着地产行业从增量开发转向存量经营，运营阶段碳排放占比将持续提升。要实现建筑行业碳中和，需要存量经营”挑担子”。 根据《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，至2025年既有建筑节能改造面积要达到3.5亿平米，其中公共建筑节能改造2.5亿平米以上，占改造任务70%以上。其中，商业建筑运营管理商业建筑单体面积大、能耗和碳排放强度显著高于住宅——2018年建筑运行能耗产生碳排放近20亿吨，其中3.5亿吨来自商业建筑。既有建筑运营阶段单位面积碳排放强度的均值31kgCO2/m2，而商业建筑均值为65kgCO2/m2。 地产存量时代的碳中和重在运营，需要采用多重手段完成物业“零碳转型”。 二、不仅要节能，建筑运营要从 “用能单位”转向“能源运营商” 从能源系统来看，商业建筑物业天然是建筑能源运营商。传统节能强调设备能效提升，而零碳转型则强调从能源选择、系统效率、需求管理多角度着手优化，应重视吸收当下数字建筑和新能源技术红利，主动经营建筑能源系统，加速用能电气化、电源绿色化、运营智能化，走“负成本减碳”之路。  用能电气化 电力系统正在快速脱碳进程中，预计可以在2050年实现零碳转型，建筑将获益最显著的行业。预计“十四五”建筑能耗中电力消费比例末超过 55%，以写字楼为例，通常100%电气化，只要使用100%绿色电力，就能实现能源系统碳中和。 电源绿色化 要提升建筑自身可再生能源利用率，在评估建筑环境蕴含可再生能源条件时，除屋顶和立面的光照资源之外，各种冷源和热源也是开发利用的重点。可再生能源质优量足的建筑，应考虑探索低压直流配电系统和新型储能，与光伏发电和热泵技术搭配运营。 此外，建筑100%使用绿电主要依靠电力市场。2021年9月全国绿色电力交易试点启动，市场机制逐步完善，大部分地区5A级写字楼陆续可以参与直购绿电。 在成本上，过去10年光伏发电的度电成本下降了85%以上，已经实现了“绿电平价”。 在价格上，可再生能源发电成本不受大宗商品价格影响，签长期绿电购买协议可以规避大宗商品涨价风险。 应注意，高比例使用绿色电力需有新型建筑电力系统支撑，才能实现“零成本零排放”，这就需要首先完成建筑运营智能化。 运营智能化 数智技术赋能是物业能源运营、开源节流的关键。通过升级楼宇控制系统，打通关键设备控制系统和电气控制系统，实现“负荷可管理、可预测、可调节”。 首先，智能化运营不仅提升能效，也能增加可调节负荷。通过精准管理末端需求，可以在不影响用户体验的前提下优化供冷量和照明量，主动优化用电负荷，保障所直购电协议电量和负荷曲线准确执行，避免偏差考核被罚款的风险； 其次，结合储能，能更好利用分时电价降成本。分时电价“峰谷比”正在拉大，利用蓄冷蓄热蓄湿，在总需求不变前提下物业能够降低用电成本； 此外，具备负荷预测能力可以从容量市场获利。伴随区域新型电力系统和容量市场建设，物业管理的柔性负荷和储能单元可通过削峰填谷获得收益。  图为中国节能环保集团总部大厦 三、物业碳中和要创造新价值： 品质提升+零碳配套=企业零碳办公解决方案服务商 完全使用绿色电力、拥有“碳中和认证”，的确能提升写字楼对于上市公司或品牌企业租户的吸引力，但这只是挖掘零碳价值的起点。不妨更进一步思考——传统写字楼经营是“按立方米支出，按平方米收益”，碳中和物业如何创造新价值？ 从星巴克在上海开设的绿色概念门店、共享办公概念店寻找启发，一个探索方向是细分空间使用群体，区分租户和用户价值（租户企业的员工和访客），从“功能空间”向“体验空间”发展。写字楼实现碳中和的过程，也是物业探索租户和用户新服务、新业态的过程。
首先，物业碳中和成就是可以向租户传递的。 目前上市公司ESG信息披露有关企业碳排放数据，包含租户用电量、员工通勤以及办公耗材与废弃物处置排放数据。写字楼实现能源系统碳中和，意味着帮助租户企业实现“绿电办公+零碳用能”，物业可与第三方认证机构为租户提供“零碳办公”证明，提升租户公司信息披露质量，把品质提升成果传递到租户报告中。 其次，通过升级绿色租赁协议，在零碳办公的共同目标下，构建新型物业与租户关系。 物业可以为租户提供碳中和装修解决方案、零碳耗材，甚至提供租户侧节能方案；租户企业也可以楼宇需求响应、主动配合降低办公能耗与碳排放。通过绿色租赁协议下碳中和增值服务、构建“物业-租户-用户”碳中和协作关系、可提升物业对高影响力企业总部的吸引力和续租率。
作为绿色租赁协议的延伸，物业可以灵活规划公共空间，引入资源再生和绿色通勤服务商，为将提供面向租户员工（用户）提供高能见度、高交互性的零碳办公便利条件。物业也可以为企业提供员工参与资源再生、绿色通勤的记录工具，为租户公司开展员工双碳活动提供功能和数据支撑。 例如，与服务商合作为用户提供电子产品回收、废旧纸张回收再生、PET饮料瓶回收再生设施，为租户企业记录员工贡献，或为固定车位充电匹配绿色电力，为车位用户提供”“绿色电力零碳通勤”证书。 回到地产价值提升的目标，碳中和目标下的物业运营模式创新，一方面要把数字化转型与能源经营结合，实现“负成本降碳”，降低运营成本；另一方面应将品质提升从硬件或功能向软件和体验上延伸，实现“零碳正增长”。 存量时代，稀缺地段依旧稀缺，地产项目价值在于其现金流与估值逻辑。从价值角度上实现既有建筑价值提升，物业经营过程中要能实现成本下降和建筑品牌价值持续提升。 物业碳中和是一种提升资产价值的可行路径。例如，黑石收购芝加哥西尔斯百货大厦，完成绿色化改造后，不仅实现了100%使用绿色电力，也极大降低了运营成本。 通过重构建筑商业功能，提升了租金收入，从而实现资产价值重估。  COMIN中国，是中国建筑运营管理研究院有限公司的品牌简称，英文全称为Construction's Operation and Management Institute，致力于商务楼宇新增/存量的项目定位、营销租赁、运营管理、资产管理、租户满意度提升、品牌营销、行业标准&评估认证等，促进中国商务地产资产管理水平的整体提升。 COMIN 中国，总部在北京，在上海、苏州、重庆、深圳、厦门、杭州、西安等地设有分会。与北京、苏州、成都、南京、长沙、西安等城市的商务楼宇经济协会合作紧密，促进全国主要城市楼宇经济链接。此外，COMIN中国参编了《中国商务楼宇等级评价标准》，发起并编制了《智慧楼宇运营管理等级评价标准体系》，《商务建筑碳中和实践标准》正在编制中。集专业智力与标准制定，引领商务地产的发展。 商道纵横成立于2005年，是中国领先的企业社会责任(CSR)、社会责任投资(SRI)领域的咨询机构。凭借全球视野和中国实践，我们始终致力于提供中国最专业的咨询、培训和研究服务，与企业共同制定促进社会和环境可持续发展的方案，协助企业在获取竞争优势的同时，为社会创造共享价值。 作为中国最成功社会责任专业咨询机构之一，商道开发了多种企业社会责任和绿色金融领域模型与工具，为众多《财富》全球500强公司、知名非营利机构、政府与行业组织提供常年服务，积累了丰富的成功案例。
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