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培训丨商业地产资产管理、财务测算、写字楼空置去化实战研讨班

2023-02-16 18:19

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历经三年，后疫情时代终于到来。但是疫情带来的不良影响在未来一段时间按还将继续存在。经济低迷，复苏缓慢，空置率高企。行业艰难时刻，更需要从业者以专业水平来租赁运营与管理资产，提升资产价值，才能在未来长线运营管理中占得先机，确保项目保值增值。

商业地产资产管理就是财务管理以及现金流管理

1、在开发阶段（购物中心、写字楼、酒店、公寓），如何理性且精确地做好项目的投资回报测算？

2、购物中心、写字楼城市更新、升级改造应该如何做好投资测算以及在未来实现良好的投资回报率？

3、在运营管理中如何通过租赁管理等手段，做好现金流管理，实现价值最大化，提升投资回报率？

4、如何革新传统的运营和管控模式，建立符合资本要求或持有型特性的运营和管控模式？

5、我们该如何借鉴凯德商业地产的资产管理模式和体系？万达、华润、万科、越秀、金地等企业商业地产资产管理体系是如何搭建的？

6、如何衡量持有型物业成功与否？如何按照基金的思路来搭建项目的资产管理体系，以尽快实践项目的资本化？

7、资产管理视角下的项目运营、项目租赁有哪些不同，实践操作有哪些不同？如何建立起资产管理的KPI考核体系？

8、如何从资产管理视角出发，制定并执行资产保值增值的租赁策略；透彻了解跨国及国内优质租户选址需求，精准寻找你需要的租户；

9、如何在运营期通过完善的客户服务挽留和吸引优质租户；

10、如何完善您的租赁合同，规避租赁风险；如何有效处理租户各种违约，确保楼宇的最大利益？...

2023年3月17-18日，COMIN 中国（中国建筑运营管理研究院）联合楼宇经济天府学院总结多年写字楼资产管理课程，整合业界实操讲师团队，为行业朋友推出中国写字楼资产管理、现金流管理、写字楼空置去化课程。系统性、全面性指导您如何通过资产管理及财务管理促使项目的保值增值。

课程特色

实战师资：最受学员认可，最具实战经验、顶级项目的运营管理者以及为多个写字楼操作证券化的操盘手闪亮登场；

课程体系和课程内容经过多次打磨和改进，理论结合实战，系统、深入了解写字楼资产管理与投资测算的要点；

案例分享、对抗演练、操盘手的经验与教训，课程实战性强，即学即用；

师生之间更多的互动、同学之间更多的分享，大家一起共创课程，收获更大。

往期培训花絮

课程一 | 3月17日 09:00-18:00

商业地产资产管理与投资测算

一、导论：不动产的资产管理体系

1、理解资产管理的定义与目标

2、经营性不动产的估值方法

3、项目全生命周期的资产价值模型

4、通过NOI与CapRate看资产价值提升的机会点

二、资管视角下的核心投资回报指标

1、不同投资策略背后的回报要求

2、静态回报指标：NOI Yield、ROE/ROIC

3、动态回报指标：IRR、NPV

三、从投资到运营的资管体系

1、理解投资与运营的关系

2、投后跟踪与指标体系

3、资方视角下的资管要求

四、从REITs年报分析资产运营

1、研读案例及小组讨论（从投资情况、租户组合、物业支出、存在风险等角度分析案例资产的运营状况）

2、参考PPT模板格式整理一个简单的现状分析与资产提升建议

3、各小组代表发言展示

4、工作坊案例点评分析

五、金融化退出的解析

1、资产证券化与基础设施公募REITs

2、从境外REITs关注的指标看证券化对资产管理的要求

课程二 | 3月18日 09:00-18:00

资产管理视角下写字楼空置去化

一、租写字楼不是卖住宅：从资产管理的视角理解写字楼

1. “什么样的写字楼才是个好写字楼？”

从基金经理的视角看写字楼

研究1：静态研究-四大一线城市10座标杆写字楼租户组合

研究2：动态研究-一座标杆写字楼13年的租户组合变迁

2. “写字楼是怎么赚钱的？”

-可持续发展的估值与财务基础

3. “不治已病治未病，不治已乱治未乱”

-战略人力资源管理

4. “客户说好才是真的好”

-客户视角的建筑工程与物业管理

5. “你是做销售？还是做营销？”

-营销视角下的写字楼去化

1）写字楼租赁三大原理

2）客户关系管理三大法宝

3）三个角度看写字楼营销

二、写字楼去化

1. Positioning：通过市场定位，找到租户组合与租金定价

1）Marketing Analysis：

通过市场分析，确定写字楼租给谁？

2) Property Analysis：

通过资产分析，确定写字楼租多少钱？

3）Urban Economics & Industry Economics：

用城市经济学理解产业规律

研究3：福田CBD写字楼租金影响因素研究

研究4：深圳南山科技园写字楼租金影响因素

研究5：不同行业企业选址研究

4）Business Cycle：市场周期

5）Employment & Office：就业与写字楼

研究6：写字楼与就业关系研究

6）CBD管委会

案例1：北京佳兆业广场

7）写字楼市场

2. Leasing plan：通过租赁计划，描述理想中的写字楼

1) Tenant Mix：设计理想的租户组合，奠定写字楼长期增值的基础

2) Tenant Placement：合理化租户落位，降低租户组合风险

3) Occupancy ：设置合理的租赁进度，配合租户组合的实现

4) Rent Schedule：完善资产管理工具，全面掌握资产经营情况——租赁指标、收入及运营成本

5) Relocation：通过租户调整，优化租户组合

6) Qualifying Prospect：通过租户审查，支撑租户组合的筛选

案例2：广州IFC

3. Marketing plan：通过营销计划，实现租赁计划

1）Marketing Tactics & Differentiation：营销策略与差异化

① 新项目如何预租？

案例3：卓越前海壹号

② 老项目如何重新填满？

案例4：北京某项目

3） Agent：渠道策略

① 成熟商务区如何选择渠道？

案例5：深圳星河中心

② 非成熟商务区如何选择渠道？

案例6：深圳壹方中心与环智中心

4）Tenant Retention：租户挽留

4. Making the Deal：

开单，完成临门一脚

1）谈判模型与流程

2) 谈判模式的选择：谈判风格与沟通方式

3）高级谈判技巧：信任、说服与创造力

案例7：BATNA的价值-某金融租户谈判

案例8：了解对手的决策机制-某律所谈判

案例9：辩论讲道理，妥协讲理由-某地方国企谈判

案例10：谈判中的离场-某央企分公司谈判

附录：行为心理学与资产管理

在资产管理中，如何利用好居主导地位的“人”的因素？

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